Hausse de 16 % des demandes de prêt hypothécaire au T3, les primo-accédants en hausse
Les demandes de prêt hypothécaire aux Pays-Bas ont bondi de 16 % au troisième trimestre, dépassant 134 000, les primo-accédants occupant une part croissante du marché immobilier. La hausse des demandes est due à la fois à de nouveaux achats et à des augmentations de prêts pour des rénovations.
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Hausse de 16 % des demandes de prêt hypothécaire au T3, les primo-accédants en hausse
Le marché immobilier néerlandais reste dynamique et concurrentiel, le Mortgage Data Network (HDN) ayant enregistré une augmentation de 16 % en glissement annuel des demandes de prêt hypothécaire au troisième trimestre 2024. Plus de 134 000 demandes ont été soumises pour des achats de logement et des augmentations de prêt, marquant une hausse significative par rapport au T3 2023. Cette croissance souligne un regain de dynamisme dans l'accession à la propriété, en particulier chez les primo-accédants, qui représentent désormais plus de quatre nouveaux propriétaires sur dix.
Hausse des demandes de prêt hypothécaire dans tous les segments
Les chiffres trimestriels du HDN couvrent près de toute l'activité hypothécaire aux Pays-Bas, montrant 83 600 demandes pour de nouveaux achats de logement (le marché des acheteurs) et 56 000 pour des augmentations de prêt (le marché des non-acheteurs). Dans le segment des acheteurs, les ménages qui montent en gamme — propriétaires vendant leur bien actuel pour emménager dans un logement plus cher — formaient le plus grand groupe avec 17 990 demandes. Pendant ce temps, ceux qui contractent un emprunt supplémentaire pour des rénovations ont dominé le marché des non-acheteurs avec 22 370 demandes.
En moyenne, les emprunteurs ont demandé un financement de 374 000 €, en hausse de 3 % par rapport à l'année précédente. Parallèlement, la valeur moyenne des logements a augmenté de 4 % pour atteindre 513 000 €. Ces chiffres reflètent à la fois la hausse des prix de l'immobilier et la volonté des acheteurs d'élargir leur budget dans un contexte concurrentiel.
L'essor des primo-accédants
Une tendance marquante au T3 est la présence croissante des primo-accédants sur le marché de l'occupation propriétaire. Selon le registre foncier, plus de 40 % des logements vendus au premier semestre 2024 ont été achetés par des nouveaux arrivants, contre seulement 30 % en 2018. Plusieurs facteurs alimentent ce changement :
Joint Purchases Among Couples: les primo-accédants achètent de plus en plus à deux, optant souvent pour des maisons mitoyennes qui restent dans leur budget.
Investor Sell-Offs: une vague d'investisseurs vendant d'anciens appartements locatifs a introduit des biens plus abordables sur le marché, créant de nouvelles opportunités pour les acheteurs d'entrée de gamme.
Greater Market Fluidity: la montée en gamme des propriétaires existants a libéré davantage d'offre, ceux qui déménagent dans des logements plus chers libérant des logements d'entrée de gamme.
Malgré ces signes positifs, les primo-accédants font toujours face à d'importants obstacles en matière d'accessibilité. Les prix élevés des logements et l'exigence d'un apport conséquent restent des barrières pour beaucoup.
Variations régionales de la croissance des demandes
Les données du HDN révèlent que l'activité hypothécaire a augmenté dans toutes les provinces, Utrecht et Drenthe étant en tête en termes de croissance globale des demandes. Toutefois, l'escalade des prix des logements a varié selon les régions :
Utrecht : conserve son statut de province la plus chère, avec une valeur moyenne des logements de 608 200 €.
Friesland et Groningen : ont connu les plus fortes hausses annuelles des prix, reflétant l'intérêt croissant pour les provinces du nord à mesure que le télétravail et les facteurs de qualité de vie influencent les décisions des acheteurs.
Ces tendances régionales mettent en lumière la géographie changeante de la demande, les pressions sur l'accessibilité dans les principaux marchés urbains poussant certains acheteurs à explorer des lieux moins coûteux.
Les défis d'accessibilité persistent
Alors que davantage de primo-accédants entrent sur le marché, l'accessibilité reste une préoccupation centrale :
Prix moyens élevés : l'écart entre les primo-accédants et les ménages montant en gamme s'est creusé. Au T2 2024, les ménages montant en gamme achetant à deux ont payé en moyenne 640 000 € — près de 200 000 € de plus que les couples primo-accédants.
Avantage en capitaux propres : les ménages montant en gamme peuvent utiliser la valeur nette de leur logement actuel pour obtenir des prêts plus importants, un avantage dont ne disposent pas les primo-accédants.
Exigences d'apport : les règles hypothécaires néerlandaises obligent les emprunteurs à couvrir non seulement un apport de 10 % mais aussi les frais de transaction, portant les dépenses initiales à près de 15 % de la valeur du bien.
Les initiatives gouvernementales telles que la huurtoeslag (allocation de loyer) ne sont pas disponibles pour les propriétaires, laissant certains acheteurs potentiels dépendre de l'aide familiale ou de leurs économies pour atteindre le seuil financier.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs potentiels
Pour les locataires envisageant un achat futur, la dynamique actuelle du marché offre à la fois des opportunités et des leçons de prudence :
Offre accrue grâce aux ménages montant en gamme : davantage de propriétaires changeant de logement signifie plus de logements d'entrée de gamme sur le marché.
Financement compétitif : les banques restent disposées à prêter, mais les emprunteurs doivent démontrer une stabilité de revenus solide et une épargne saine.
Synchronisation du marché : surveiller les tendances régionales des prix peut être payant, car les nouvelles zones d'attraction peuvent offrir un meilleur rapport qualité-prix que les centres urbains traditionnels.
Les acheteurs potentiels devraient également explorer les dispositifs soutenus par l'État pour les primo-accédants, tels que la Nationale Hypotheek Garantie (NHG), qui peut réduire les taux d'intérêt et offrir une protection supplémentaire en cas de ralentissement économique.
Perspectives pour le T4 et au-delà
En regardant vers le T4 2024, les économistes s'attendent à ce que les demandes de prêt restent solides si les taux d'intérêt se stabilisent et si de nouveaux logements sont progressivement mis sur le marché. Toutefois, les pressions sur l'accessibilité et l'orientation de la politique monétaire resteront des variables clés. Si les banques resserrent les critères de prêt ou si les taux augmentent à nouveau, l'élan des primo-accédants pourrait ralentir.
Pourtant, la mobilité ascendante des propriétaires et le nombre croissant de biens libérés par les investisseurs suggèrent un flux soutenu de logements d'entrée de gamme. Pour le marché locatif, cela pourrait signifier une augmentation de la rotation des locataires à mesure que davantage de locataires passent à la propriété.
Conclusion
La hausse de 16 % des demandes de prêt hypothécaire au T3 et la part croissante des primo-accédants signalent un marché immobilier néerlandais plus dynamique. Si les défis d'accessibilité persistent, l'offre accrue due aux ménages montant en gamme et aux ventes d'investisseurs aide les nouveaux arrivants à accéder à la propriété.
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