Cumplimiento y situaciones especiales: subarrendamiento, visados y consideraciones sobre la regla del 30%

Introducción

Este capítulo es tu manual de referencia para tres situaciones “delicadas pero comunes” en el mercado de alquiler de Róterdam: (1) subarrendamiento, (2) visados y registro (BRP), y (3) presupuestar cuando tienes la regla del 30%. Traduciremos las normas nacionales más recientes—como la Wet betaalbare huur (Ley de alquileres asequibles, 2024–2025), Wet vaste huurcontracten (Ley de contratos de alquiler de duración indefinida, 1 de julio de 2024) y Wet goed verhuurderschap (Ley de buen arrendamiento, 2023)—en pasos claros y prácticos para inquilinos en Róterdam. También destacaremos cuándo Róterdam añade permisos o límites locales (p. ej., noches de alquiler vacacional, reglas de compartición de habitaciones).

Si no comprendes bien estas áreas, las consecuencias pueden ser severas: sanciones por subarrendamiento ilegal o desahucio, una denegación de registro en el BRP (bloqueando tu BSN, prestaciones o matrícula escolar), o un error de presupuesto en tu renta por interpretar mal tu elegibilidad o el límite de la regla del 30%. Este capítulo pretende mantenerte en regla, documentado y seguro—con listas de comprobación, ejemplos resueltos, tablas y los lugares exactos para escalar disputas (Huurcommissie, gemeente).

Consejo legal: Desde 1 de julio de 2024, gran parte del mercado de alquiler privado neerlandés pasó a estar sujeto a reglas más estrictas (Wet betaalbare huur). Muchas viviendas que antes eran del “sector libre” ahora entran en el sistema de puntos (WWS) con rentas máximas legales y rutas más sencillas para impugnar la renta inicial. Siempre comprueba los puntos WWS de tu vivienda y la fecha de tu contrato.

Parte I — Subarrendamiento en Róterdam (Onderhuur)

¿Qué se considera subarrendamiento?

Subarrendar (“onderhuur”) significa que alquilas parte o la totalidad de tu vivienda alquilada a otra persona. La ley neerlandesa distingue entre viviendas independientes (zelfstandige woonruimte; con cocina/baño/entrada propios) y habitaciones no independientes (onzelfstandige woonruimte). Si subarrendas la vivienda independiente completa sin consentimiento, generalmente está prohibido por contrato y puede justificar la finalización del mismo. Sin embargo, la ley neerlandesa también protege a los subinquilinos en circunstancias concretas.

¿Cuándo se requiere consentimiento?

• Toda la vivienda: Casi siempre necesitas permiso por escrito del propietario. La mayoría de los contratos lo prohíben expresamente. Sin permiso, corres el riesgo de desahucio.
• Una habitación en tu vivienda: Muchos propietarios siguen exigiendo permiso. Revisa tu contrato. Si está permitido, sigues siendo responsable del contrato principal, del pago puntual del alquiler y de molestias a los vecinos.
• Vivienda social: Las corporaciones de vivienda normalmente prohíben el subarrendamiento. Las infracciones pueden conllevar una terminación rápida. (Consulta las condiciones de tu corporación.)
• Estancia corta / alquiler vacacional: Aplican normas municipales separadas (ver reglas de Róterdam más abajo).

La protección sorprendente para algunos subinquilinos (Art. 7:269 BW)

Si subarras ilegalmente una vivienda independiente completa y tu contrato principal termina, el subinquilino puede convertirse en inquilino directo por efecto de la ley en ciertas circunstancias (artículo del Código Civil 7:269 BW). Esto es complejo y depende de los hechos (p. ej., la independencia de la unidad). Los propietarios suelen litigar estos casos; busca asesoría legal.

Consejo legal: Nunca asumas que tu subinquilino “no tiene derechos.” La ley neerlandesa otorga protecciones limitadas pero reales a los subinquilinos de viviendas independientes cuando el contrato principal finaliza.

Específico de Róterdam: alquiler vacacional y alquiler de habitaciones

• Alquiler vacacional (estilo Airbnb): Róterdam exige registro y aplica límites locales. El municipio comunica un techo de 60 noches por año para alquiler turístico y diferencia entre B&B (anfitrión presente) y alquiler vacacional (anfitrión ausente). Verifica siempre los permisos de la VvE y del propietario.
• Alquiler de habitaciones (“kamerverhuur” / ocupación por habitaciones): Desde 1 de julio de 2024, Róterdam suavizó reglas en partes de la ciudad: alquilar a tres ocupantes por habitación es más fácil en muchos distritos; cuatro o más habitaciones todavía requiere un permiso, normalmente solo para estudiantes y con reglas de espaciado (p. ej., 50 metros de distancia a la siguiente propiedad de varias habitaciones).

Permisos para subarrendar — matriz rápida

Situación	¿Es probable que se necesite permiso?	Regla(s) extra en Róterdam	Notas
Subarrendar apartamento independiente completo	Sí (casi siempre)	—	A menudo prohibido por contrato; alto riesgo de desahucio sin consentimiento.
Subarrendar una habitación en tu vivienda	Normalmente sí (revisa el contrato)	Aplican reglas de alquiler por habitaciones si hay múltiples ocupantes	Sigues siendo responsable ante el propietario.
B&B (anfitrión presente)	Sí (el propietario y la VvE pueden necesitar consentir)	Registro municipal; seguir las normas de B&B	Distinto del alquiler vacacional.
Alquiler vacacional (anfitrión ausente)	Sí + registro municipal	≈60 noches/año límite	Las plataformas solicitan números de registro.
Subarrendamiento en vivienda social	Prohibido	—	Las corporaciones aplican de forma estricta. (Consulta la política del proveedor.)

Cómo subarrendar legalmente (si procede)

1. Lee tu contrato: Busca cláusulas sobre subarrendamiento, normas de la casa y restricciones de la VvE.
2. Solicita permiso por escrito: Describe quién subarrendará, la duración, la renta y las normas de la casa.
3. Documenta la ocupación: Conserva copias de identificaciones y anexos de alquiler; cumple las reglas de registro BRP (tu subinquilino debe registrarse si permanece ≥4 meses).
4. Para alquiler vacacional: Obtén el registro de Róterdam y respeta el límite de noches y cualquier zona prohibida.
5. Depósito y costes de servicio: Sigue los topes y reglas nacionales de liquidación (ver Parte III).

Alerta de estafa: Nunca “alquiles” tus llaves a una “empresa” que promete ingresos garantizados por reservas de corta estancia mientras tú mantienes un contrato residencial. Esto comúnmente viola tu contrato y las normas de alquiler vacacional de Róterdam—tú asumes el riesgo legal.

Parte II — Visados, registro BRP y permisos de vivienda

BRP: la columna vertebral del cumplimiento

Toda persona que viva en los Países Bajos debe estar registrada en el BRP (Base de Datos Municipal de Registros Personales). En Róterdam, comunica tu mudanza desde 4 semanas antes hasta 5 días después de mudarte; los recién llegados que se queden >4 meses deben registrarse en persona y obtener un BSN. La falta de registro en el BRP puede bloquear el seguro de salud, las prestaciones e incluso la matrícula escolar.

Róterdam—cómo registrarse (BRP):

1. Comprueba tu situación: “Eerste inschrijving” (primer registro en NL) vs “verhuizing” (mudanza dentro de NL) vs “opnieuw inschrijven” (reinscripción).
2. Reserva online o visita una Publiekslocatie; la ciudad acepta notificaciones hasta 4 semanas antes de tu mudanza.
3. Lleva documentos: Pasaporte/ID, prueba de domicilio (contrato de alquiler; declaración del propietario si es necesario), traducciones legalizadas de documentos civiles extranjeros.
4. Plazos y multas: No comunicar a tiempo puede acarrear medidas administrativas y multas; la ciudad supervisa activamente la exactitud de los datos del BRP.

Consejo práctico: Si tu propietario se niega a “permitir el registro”, recuerda: el registro es un deber legal. El municipio registra a la persona en la dirección; los propietarios no pueden “bloquear” el BRP. Si sufres obstrucción, contacta con el municipio.

Visados y alquiler

Los ciudadanos UE/EEE/Suiza se registran en el BRP; no necesitan permiso de residencia. Los residentes no-UE deben tener (o estar en proceso de obtener) un permiso de residencia para estancias >90 días y deben registrarse si se quedan >4 meses. La IND y el municipio coordinan el estatus, pero los propietarios a menudo piden prueba de estancia legal e ingresos; la discriminación está prohibida bajo la Wet goed verhuurderschap.

Permisos de vivienda y reglas locales en Róterdam

Róterdam utiliza la Huisvestingsverordening para gestionar la vivienda asequible y el alquiler por habitaciones. En varios distritos, todavía se requieren permisos para ocupaciones de 4+ habitaciones, con reglas de espaciado y condiciones solo para estudiantes; en otros lugares, la ocupación por 3 personas es más sencilla desde 1 de julio de 2024. Comprueba siempre si tu dirección necesita un permiso de vivienda o tiene límites de alquiler por habitaciones antes de firmar.

Parte III — ¿Qué cambió en 2024–2025: contratos indefinidos, topes de renta, depósitos y costes de servicio?

1) Los contratos indefinidos son la norma (desde el 1 de julio de 2024)

La Wet vaste huurcontracten puso fin al uso generalizado de contratos temporales. Los nuevos inquilinos ahora, por lo general, reciben contratos de duración indefinida. Hay excepciones limitadas (p. ej., ciertos estudiantes, casos urgentes y algunas categorías especiales vía AMvB). Los contratos temporales existentes firmados antes del 1 de julio de 2024 todavía pueden terminar automáticamente.

Consejo legal: Si tu contrato “nuevo” es temporal, confirma que la excepción legal se aplica a ti y revisa la categoría y los requisitos de prueba (por ejemplo, los documentos de condición de estudiante deben adjuntarse).

2) Ley de alquileres asequibles: extensión del sistema de puntos y anexos al contrato

Desde 1 de julio de 2024, la Wet betaalbare huur amplía el sistema de puntos WWS a una parte mucho mayor del mercado (incluido el segmento medio). Para los contratos nuevos, puedes pedir a la Huurcommissie—dentro de los 6 meses desde el inicio—que evalúe la renta inicial frente al WWS. Desde 1 de enero de 2025, los propietarios deben adjuntar el cálculo de puntos a cada nuevo contrato de alquiler.

Efecto práctico: Si la renta acordada excede la máxima calculada legalmente según tus puntos, la Huurcommissie puede reducirla. El umbral exacto de “regulación” depende de tus puntos WWS (piensa en tamaño, amenities, etiqueta energética, espacio exterior, etc.). Usa la Huurprijscheck de la Huurcommissie para calcular tus puntos.

3) Depósito (waarborgsom) ahora limitado a 2 meses

A nivel nacional, el depósito máximo es de dos meses de renta básica para contratos desde el 1 de julio de 2023 (con matices de transición para contratos antiguos según la jurisprudencia). Esto proviene de la Wet goed verhuurderschap, aplicada por los municipios.

4) Costes de servicio: liquidación anual en 6 meses

Los propietarios deben proporcionar una liquidación anual de costes de servicio dentro de los 6 meses posteriores al año natural (es decir, antes del 30 de junio). El libro de políticas de la Huurcommissie de 2025 confirma plazos, proceso y que se requiere un desglose especificado. Si no estás de acuerdo, puedes impugnar la liquidación (ahora ampliado a más segmentos).

Consejo legal: Si no llega la liquidación anual antes del 30 de junio, solícitala por escrito. Conserva pruebas; es importante para los plazos ante la Huurcommissie.

Parte IV — Paso a paso: comprueba e impugna tu renta con la Huurcommissie

Cuándo puedes actuar:

• Renta inicial de una vivienda social o de segmento medio: solicita una prueba dentro de los 6 meses desde el inicio del contrato. (Se aplican reglas separadas a contratos más antiguos y al sector libre.)

Tu ruta de 7 pasos:

1. Calcula los puntos WWS con la Huurprijscheck oficial; guarda el PDF/captura.
2. Escribe al propietario: cita tus puntos y la renta máxima legal, propone la renta corregida y da un plazo razonable de respuesta (p. ej., 2–3 semanas).
3. Reúne pruebas: etiqueta energética, medición de superficie, fotos de amenities, cualquier defecto.
4. Presenta el caso en la Huurcommissie dentro de los 6 meses desde el inicio si no hay acuerdo; paga la tasa de presentación.
5. Colabora con la inspección (si se programa).
6. Decisión: si se reduce, la renta cambia desde la fecha de tu solicitud; los atrasos pueden ajustarse. (Cualquiera de las partes aún puede litigar ante el kantonrechter.)
7. Seguimiento: ajusta los anticipos de costes de servicio si procede.

Consejo práctico: Si tu contrato empezó antes del 1 de julio de 2024, el antiguo límite “social” puede aplicar en algunos casos; para contratos posteriores a esa fecha, aplica el límite/segmento medio. El sitio de la Huurcommissie explica la transición.

Parte V — La regla del 30%: lo que realmente significa para tu presupuesto

El conjunto de reglas para 2025 (y cómo cambió)

• Porcentaje: Para 2025 y 2026 la asignación exenta de impuestos máxima sigue siendo el 30% de tu salario bruto imponible (excluyendo componentes no dinerarios). Un calendario previsto de reducción gradual (30→20→10) fue cancelado; en su lugar, el gobierno reducirá el porcentaje a 27% desde 2027.
• Tope: El tope WNT limita la base salarial sobre la que se calcula el 30% a la retribución máxima WNT (para 2025: €246.000 al año). Por encima de eso, el salario adicional no se beneficia de la regla del 30%.
• Estatus de contribuyente parcialmente no residente: Desde 1 de enero de 2025, el régimen fiscal de no residentes parcial se abolió para casos nuevos; las reglas transitorias pueden aplicarse si ya lo tenías. Esto puede reducir ligeramente los beneficios netos respecto a años anteriores.

Consejo práctico: La regla del 30% no es automática; tu empleador debe solicitarla a la autoridad fiscal (Belastingdienst). Siempre obtén la confirmación (beschikking) antes de comprometerte con una renta que asuma un mayor ingreso neto.

Cómo la regla del 30% afecta las decisiones de alquiler

• Mayor ingreso neto ⇒ posibilidad de acceder a viviendas de mejor calidad o más eficientes energéticamente (más puntos WWS a menudo implica un máximo legal más alto).
• Riesgo por el tope WNT ⇒ si tu salario es muy alto, el beneficio fiscal real puede ser menor de lo que esperas. Presupuesta de forma conservadora.
• BRP y prestaciones ⇒ el registro BRP sigue siendo obligatorio independientemente de tu situación fiscal; algunas prestaciones (zorgtoeslag, etc.) consideran residencia e ingresos, no la regla del 30% directamente.

Ejemplo práctico de presupuesto (ilustrativo)

Supón un salario bruto anual de €84.000 (≈€7.000/mes). Con la regla del 30% en 2025, €2.100/mes estaría libre de impuestos; €4.900/mes se grava normalmente. Ignorando matices de pensiones y seguridad social, la regla puede aumentar el salario neto en varios cientos de euros al mes, lo que cambia sustancialmente la prueba de asequibilidad del alquiler en Róterdam (muchos propietarios piden 3–4× la renta mensual en salario bruto). Comprueba siempre la multiplicación exacta que exige el agente/propietario y haz un presupuesto neto con RR.HH. o un asesor fiscal.

Alerta de estafa: Ten cuidado con agentes que ofrecen “optimizar” tu regla del 30% por una tarifa o la ofertan junto con “estructuración salarial” de pago. Solo tu empleador puede solicitarla; los detalles están en la web de la Belastingdienst.

Parte VI — Precios y aspectos prácticos en Róterdam (2025)

Niveles de renta actuales (para comparar tu presupuesto)

• Promedio nacional del sector privado (T1–T2 2025): alrededor de €1.780/mes o €19,6–€20,1 por m², con oferta muy reducida y demanda al alza.
• Instantáneas por m² en Róterdam: los promedios del T2 2025 se informaron alrededor de €25–€29 por m² dependiendo del segmento y la fuente de datos. Los anuncios de segmento medio en Róterdam rondan €27–€28 por m²; los promedios del sector libre aproximadamente €25–€26 por m². Trata estos valores como precios de demanda para nuevos inquilinos.

Consejo práctico: En viviendas reguladas (basadas en puntos), el máximo legal está ligado a tus puntos WWS, no a promedios del mercado. Ejecuta la Huurprijscheck y guarda el resultado para tu expediente.

Renta mensual aproximada en Róterdam (ilustrativa)

Tamaño	Segmento medio pm² (≈€27,5)	Sector libre pm² (≈€25,5)
Estudio 35 m²	€960	€890
1 dormitorio 50 m²	€1.375	€1.275
2 dormitorios 70 m²	€1.925	€1.785

(Estas son estimaciones usando instantáneas contemporáneas por m²; tu máximo WWS puede ser menor.)

Parte VII — Costes de servicio, reparaciones y quién paga qué

Costes de servicio: qué está permitido y cuándo se deben pagar

• Plazo de liquidación anual: El propietario debe enviar una liquidación anual dentro de seis meses tras el año natural (antes del 30 de junio).
• Transparencia: Las actualizaciones de política de 2025 y la nueva legislación requieren desgloses especificados y aclaran qué puede cobrarse como costes de servicio (p. ej., limpieza de zonas comunes, portero). Se ha adoptado una lista limitativa para reducir disputas.
• Disputas: Puedes impugnar importes y razonabilidad ante la Huurcommissie; aplican plazos.

Reparaciones y mantenimiento: inquilino vs propietario

El Besluit kleine herstellingen de la ley neerlandesa define las “pequeñas reparaciones” a cargo del inquilino (p. ej., desincrustar grifos, cambiar bombillas) frente a obras mayores (trabajo del propietario). El Ministerio confirma la división; la Huurcommissie publica la lista y cómo se aplica. Principio clave: si una reparación es costosa o no se puede hacer fácilmente por un inquilino, normalmente corresponde al propietario—incluso si el síntoma parece menor.

Lista de responsabilidades (artículos comunes)

Artículo	Inquilino (pequeñas reparaciones)	Propietario (mayor/estructural)
Bombillas, fusibles	✅	—
Desincrustar grifos/alcachofa	✅	—
Pequeños retoques de pintura	✅	—
Reemplazo del sistema de calefacción	—	✅
Pintura exterior	—	✅
Goteras en el tejado, cimientos	—	✅

Basado en el Besluit kleine herstellingen y la guía de la Huurcommissie.

Consejo práctico: Antes de firmar, haz una inspección conjunta con fotos. Registra el estado de mantenimiento (opnamestaat). Previene disputas sobre el depósito más adelante.

Parte VIII — Poniéndolo todo junto: situaciones especiales y cómo mantener la conformidad

A. Subarrendar mientras estás con un visado

Si eres no-UE y consideras subarrendar (p. ej., vas al extranjero 3 meses), procede con precaución:

1. Contrato primero: Si lo prohíbe, no lo hagas.
2. Permiso por escrito: Si está permitido, obtén consentimiento del propietario y guarda el historial por escrito.
3. BRP: Si tu subinquilino permanece ≥4 meses, debe registrarse en tu dirección; tu propio estatus BRP debe reflejar tu residencia real (ausencia temporal vs baja del registro si te vas >8 meses).
4. ¿Alquiler vacacional? No conviertas la vivienda en corta estancia sin registro municipal y límite de noches (y de nuevo: solo si tu contrato y la VvE lo permiten).

Alerta de estafa: Los “arrendamientos por empresa” que hacen pasar turistas por tu vivienda casi seguro violarán las normas de Róterdam y tu contrato, dejando la responsabilidad en ti.

B. Compartir una vivienda (woningdelen) vs subarrendar

Róterdam permite cada vez más la ocupación por tres personas (con condiciones), pero cuatro o más suele requerir permisos y ser solo para estudiantes. Si tú y dos amigos queréis alquilar un piso para 3 personas, firmad un contrato conjunto (medehuurderschap) si es posible—esto evita estructuras de subarrendamiento ilegales.

C. La regla del 30% y la renta “asequible” regulada

Puedes (y debes) reclamar el máximo WWS incluso si tu salario es alto por la regla del 30%. El sistema de puntos trata sobre la vivienda, no sobre tus ingresos. Si el propietario pide mucho más que el máximo WWS para una vivienda de segmento medio firmada después del 1 de julio de 2024, usa la Huurprijscheck y, si hace falta, la vía de la Huurcommissie.

Parte IX — Ejemplos resueltos

Ejemplo 1: Subarriendo de una habitación dentro de tu contrato

Alquilas un piso de 70 m² de 2 dormitorios en Kralingen (precio de demanda del sector libre €1.800). Tu amigo ocupará el segundo dormitorio durante 10 meses.

• Revisa el contrato: Exige permiso para cualquier subarrendamiento.
• Solicita al propietario: Proporciona la identificación e ingresos de tu amigo y asegúrate de las normas de la casa.
• BRP: Tu amigo estará >4 meses → debe registrarse en tu dirección; si el propietario prohíbe la “inscripción”, recuérdale que es un deber legal.
• Resultado: Si el propietario consiente por escrito, puedes firmar un subcontrato de habitación donde tú sigues siendo responsable del contrato principal.

Ejemplo 2: Alquiler vacacional durante un viaje de trabajo largo

Planeas alquilar todo tu piso durante 30 noches mientras estás en el extranjero.

• Contrato y VvE: La mayoría de los contratos prohíben esto; los estatutos de la VvE también pueden prohibir la corta estancia.
• Reglas de Róterdam: Registra la dirección y respeta el límite anual de noches (≈60); muestra un número de registro en las plataformas.
• Impuestos y BRP: Los ingresos por corta estancia pueden ser tributables; el BRP sigue siendo tu domicilio si lo mantienes como tal.

Ejemplo 3: Presupuesto con la regla del 30%

Bruto €84k con la regla del 30% frente a sin ella: la diferencia neta puede cubrir fácilmente €200–€400+ de margen para la renta (depende del caso). Aún así, puedes superar las pruebas típicas de 3× el bruto para, p. ej., una renta de €1.600–€1.900. Pregunta al agente qué multiplicador usan (3× vs 4×) y si consideran las asignaciones libres de impuestos en las pruebas de asequibilidad.

Parte X — Tablas que reutilizarás

A. Límites legales y plazos (vista rápida)

Requisito	Límite / plazo	Fuente
Depósito de garantía	Máx. 2 meses de renta básica (contratos desde 1 Jul 2023); contratos antiguos: la práctica judicial puede variar
Liquidación de costes de servicio	Antes del 30 de junio tras cada año natural; desglose especificado; lista legal más clara (2025)
Impugnación de la renta inicial	Dentro de 6 meses desde el inicio (social/segmento medio); Huurcommissie usa WWS
Adjuntar puntos WWS a contratos nuevos	Obligatorio desde 1 Ene 2025
Contratos temporales	Prohibidos desde 1 Jul 2024 salvo categorías limitadas (p. ej., algunos estudiantes)
Notificación de mudanza en BRP	4 semanas antes hasta 5 días después de la mudanza

B. ¿Quién paga qué? (reparaciones)

Categoría	Ejemplos	Quién paga
Pequeñas reparaciones	Bombillas, fusibles, desincrustar, pequeños retoques de pintura	Inquilino
Obras mayores	Reemplazo de caldera, pintura exterior, defectos estructurales	Propietario

Base legal: Besluit kleine herstellingen; ver guía de la Huurcommissie.

C. Tipo de vivienda vs riesgo de subarrendamiento

Tipo de vivienda	Reglas típicas de subarrendamiento	Nivel de riesgo
Vivienda social	Normalmente no subarrendar	Alto (terminación)
Privada regulada (segmento medio)	Normalmente necesita permiso	Medio–Alto
Sector libre	Específico del contrato; a menudo prohibido	Medio–Alto
B&B (anfitrión presente)	Propietario+VvE + registro	Medio
Alquiler vacacional	A menudo prohibido por el contrato; si se permite: registro y límite de noches	Alto

Parte XI — Errores comunes (y cómo evitarlos)

1. Asumir que un contrato temporal de 2 años sigue siendo estándar. Ya no lo es. Desde 1 de julio de 2024, el contrato de duración indefinida es la norma; las excepciones son estrechas. Impugna contratos temporales inapropiados.
2. No comprobar los puntos WWS. Muchas viviendas ahora entran en la categoría regulada; no calcular los puntos puede costar cientos al mes. Usa la Huurprijscheck pronto.
3. Pagar de más por depósitos. El límite es 2 meses. No aceptes 3–6 meses salvo que una excepción legal se aplique a un contrato antiguo.
4. Ignorar los plazos de liquidación de costes de servicio. Si la liquidación no llega antes del 30 de junio, solícitala por escrito y conserva pruebas; es una base sólida ante la Huurcommissie.
5. Contar con las tasas escalonadas de la regla del 30%. La reducción 30→20→10 fue cancelada; planifica con el 30% (2025–2026) y el tope WNT.
6. Alquileres vacacionales ilegales. Incluso unas pocas noches sin registro (y sin un contrato permisivo) pueden desencadenar acciones municipales.
7. El propietario dice “no se permite el registro.” El BRP es obligatorio. Si vives allí, debes estar registrado en esa dirección. Punto.

Parte XII — Procesos que usarás

1) Impugnar la renta inicial ante la Huurcommissie (social/segmento medio)

1. Ejecuta la Huurprijscheck; imprime/guarda el resultado.
2. Escribe al propietario con la renta máxima legal calculada y una propuesta de corrección.
3. Si no hay acuerdo, presenta la solicitud dentro de 6 meses (formularios online; tasa aplicable).
4. Asiste a la inspección/audiencia si se convoca; espera la decisión.
5. Si alguna parte no está conforme, todavía es posible acudir a la vía judicial.

2) Comprobar cumplimiento BRP en Róterdam

1. Si eres nuevo en NL por >4 meses: Eerste inschrijving en Róterdam; lleva ID, prueba de domicilio y documentos civiles (legalizados/traducidos si hace falta).
2. Mudanza dentro de NL: notifica tu mudanza online o en oficina no más tarde de 5 días después de mudarte (o hasta 4 semanas antes).
3. Conserva tu uittreksel (extracto BRP) para propietarios, bancos o colegios.

3) Subarrendar legalmente (si está permitido)

1. Revisa tu contrato; solicita consentimiento por escrito.
2. Para alquiler vacacional: regístrate en Róterdam y cumple los límites de noches; muestra el número de registro en los anuncios.
3. Asegura el cumplimiento del BRP para cualquiera que permanezca ≥4 meses.

Parte XIII — Perspectivas culturales y regionales (enfoque Róterdam)

• “Sin amueblar” (kaal) frecuentemente significa sin suelos, cortinas ni luminarias. Presupuesta el acondicionamiento inicial.
• Multiplicadores de ingresos: Muchos propietarios privados esperan 3×–4× la renta mensual en salario bruto; algunos consideran la regla del 30% en las pruebas de asequibilidad (pregunta explícitamente).
• Compartir habitación es común entre estudiantes/jóvenes profesionales; Róterdam ha relajado algunos límites para tres personas pero mantiene permisos para ocupaciones de cuatro o más y aplica reglas de espaciado (control de molestias).
• El sentimiento respecto al alquiler vacacional es cauteloso; la ciudad equilibra turismo y habitabilidad—el registro y los límites de noches se toman en serio.

Parte XIV — Preguntas frecuentes “casos límite”

P: Mi propietario cobró 3 meses de depósito en 2025. ¿Es legal? R: No, el tope nacional es 2 meses (contratos desde 1 de julio de 2023). Escribe y solicita la corrección; escala al municipio si es necesario.

P: Somos cuatro y queremos un apartamento. ¿Deberíamos firmar un contrato único o cuatro contratos por habitación? R: Para 4+ ocupantes, podrías activar los permisos de alquiler por habitaciones. Pregunta al agente qué estructura es lícita en esa dirección; en muchas zonas sigue siendo solo para estudiantes para 4+ habitaciones.

P: Estoy con un contrato temporal por excepción estudiantil en 2025. ¿Puedo acudir a la Huurcommissie? R: Sí, los contratos temporales en una vivienda regulada aún pueden ser evaluados por la renta inicial (aplican plazos).

P: ¿La regla del 30% significa automáticamente que puedo permitirme más? R: A menudo sí, pero comprueba el tope WNT y el fin del estatus parcial no residente desde 2025; haz una estimación de salario neto con RR.HH. y no dependas de horarios 30→20→10 obsoletos.

Conclusiones clave

• El subarrendamiento depende del permiso; subarrendar toda la vivienda suele estar prohibido. Para habitaciones, sigues siendo responsable; el alquiler vacacional necesita registro en Róterdam y respeta límites de noches.
• El BRP es obligatorio: regístrate entre 4 semanas antes y 5 días después de mudarte; no aceptes “no se permite registro.”
• Los contratos temporales terminaron mayormente el 1 de julio de 2024; verifica si tu contrato temporal encaja en una excepción (p. ej., ciertos estudiantes).
• La Ley de alquileres asequibles amplió la cobertura WWS y el acceso a la Huurcommissie; adjunta los puntos a contratos nuevos desde 1 de enero de 2025 y impugna en 6 meses si está sobrevalorada.
• El depósito es máx. 2 meses, a nivel nacional; los costes de servicio deben liquidarse antes del 30 de junio con desglose claro.
• La regla del 30% se mantiene en 30% hasta 2026, luego 27% desde 2027, y está limitada por el tope salarial WNT; presupuesta con las reglas actuales, no con la reducción cancelada.
• Róterdam añade capas locales: permisos de alquiler por habitaciones para 4+ ocupantes, reglas relajadas para compartir entre tres en algunos distritos, y registro/límites estrictos para alquiler vacacional.