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© 2025 Luntero. Todos los derechos reservados.
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El umbral de liberalización del alquiler es el punto de precio crítico, determinado por la puntuación de calidad de la propiedad, que separa el sector de alquiler regulado del sector de libre mercado en los Países Bajos.
Sistema de Vivienda Holandés
El término 'corporatiebelang' se refiere a los intereses públicos y sociales colectivos que una corporación de vivienda holandesa tiene la obligación legal de servir.
El término 'woningbouwcorporatie' es un término ligeramente más específico pero en gran medida intercambiable para una corporación de vivienda, enfatizando su papel en la construcción de nuevas viviendas.
El término 'huursubsidie' es el nombre antiguo y ya obsoleto de la ayuda de vivienda neerlandesa; el término moderno correcto es 'huurtoeslag'.
El 'verzwaarde puntentelling' es un cálculo de puntos especial y más generoso para las propiedades monumentales designadas, que permite alquileres legales más altos para compensar los altos costos de mantenimiento.
El 'puntentelling' es el término común para el sistema de valoración de viviendas holandés, una tarjeta de puntuación detallada que asigna puntos a una propiedad en alquiler para calcular su alquiler máximo legal.
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El umbral de liberalización del alquiler, conocido en holandés como huurprijsliberalisatiegrens o simplemente liberalisatiegrens, es probablemente el concepto más importante del derecho de alquiler neerlandés. Es una cantidad específica de alquiler mensual, indexada anualmente por el gobierno, que actúa como una línea divisoria entre dos realidades legales y económicas fundamentalmente diferentes: el sector de alquiler regulado y el sector libre (vrije sector). Este umbral no es un precio que se pueda elegir a voluntad; está directamente vinculado a la puntuación objetiva de la propiedad, según el sistema oficial de valoración de viviendas (Woningwaarderingsstelsel, o puntentelling). En 2024, por ejemplo, el umbral fue de €879,66. Si la puntuación de la propiedad determina un alquiler legal máximo por debajo de esa cantidad al inicio de un nuevo contrato, la propiedad está legalmente en el sector regulado. Si su puntuación justifica un alquiler inicial por encima de este umbral, se 'liberaliza' y cae en el sector libre.
Esta distinción tiene profundas consecuencias. En el sector regulado, los inquilinos cuentan con protecciones extensas: el arrendador nunca puede cobrar más que el alquiler máximo establecido por el sistema de puntos, y los incrementos anuales del alquiler están estrictamente limitados por el gobierno. En el sector libre, estas protecciones se evaporan. El arrendador es libre de fijar cualquier precio inicial de alquiler que el mercado acepte, y los incrementos anuales del alquiler son mucho menos restrictivos (normalmente vinculados a la inflación más un pequeño margen). Por lo tanto, el umbral de liberalización es la puerta de entrada de un sistema de protección social a un sistema de precios impulsados por el mercado.
El aspecto crítico, y a menudo malentendido, de la liberalisatiegrens es que es la puntuación objetiva de la propiedad, no el alquiler listado en el anuncio, lo que determina su estatus legal. Esto crea un derecho poderoso, con un plazo limitado en el tiempo, para los nuevos inquilinos. Una situación común implica que un arrendador anuncie un apartamento a un precio del sector libre, por ejemplo, €1,300, esperando que el inquilino no lo cuestione. Sin embargo, si la puntuación real del apartamento está por debajo del umbral para ese año, legalmente es una propiedad regulada, independientemente del alquiler declarado en el contrato. Un nuevo inquilino tiene una ventana crucial—de hasta seis meses después del inicio de su contrato—para presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquiler (Huurcommissie) para realizar una evaluación oficial de puntos. Si el Tribunal confirma que la propiedad está por debajo del umbral de liberalización, tiene la competencia legal para reducir de forma permanente y retroactiva el alquiler al precio regulado correcto y más bajo. Esto hace que entender el concepto de la liberalisatiegrens no sea solo un ejercicio académico, sino una herramienta potencialmente poderosa para que los inquilinos impugnen alquileres ilegalmente altos y aseguren sus derechos en un mercado donde las reglas suelen estar sesgadas a favor de los propietarios.