Pago de la documentación del arrendador
Al inicio o al final de un contrato de alquiler, los arrendadores o sus agentes suelen intentar cobrar a los inquilinos una tarifa por realizar la inspección de la propiedad y preparar los informes asociados. Esta tarifa puede llamarse una 'tarifa de inspección' (inspectiekosten), una 'tarifa de revisión de inventario', o agrupada en una vaga 'tarifa administrativa' (administratiekosten). Esto pretende cubrir el tiempo del agente para recorrer la propiedad con el inquilino, documentar su estado, tomar lecturas de contador y redactar el informe de entrada/salida (opleveringsrapport). Aunque se presente como una tarifa procedimental estándar, cobrar al inquilino por este servicio es, en casi todas las circunstancias, ilegal en los Países Bajos. Es un ejemplo clásico de que los caseros transfieran sus propios costos operativos a los inquilinos, que a menudo se encuentran en una posición de negociación débil y pueden no conocer sus derechos.
La legalidad: una 'tarifa irrazonable'
La justificación legal de por qué estas tarifas están prohibidas es simple. La inspección de entrada y salida es un proceso crucial que principalmente sirve al interés del arrendador. El informe detallado y la lista de inventario sirven como la principal evidencia del arrendador para responsabilizar al inquilino de daños más allá del desgaste normal al final del arrendamiento. Sin esta documentación, el arrendador tiene un caso muy débil para retener cualquier parte de la fianza. Dado que la actividad sirve al interés comercial del arrendador, el costo asociado se considera una parte de su costo normal de hacer negocios. Cobrar al inquilino por ello, por lo tanto, se considera un 'onredelijk beding' (onredelijk beding) bajo la ley holandesa. Este principio está estrechamente relacionado con la prohibición bien establecida de cobrar comisiones de agencia a los inquilinos (bemiddelingskosten) cuando un agente está claramente trabajando en nombre del arrendador. El nombre dado a la tarifa es irrelevante; si el cargo es por servicios que principalmente benefician al arrendador, no es responsabilidad del inquilino pagar por ello.
Tarifas disfrazadas y cómo detectarlas
A medida que la conciencia de la ley ha crecido, algunos arrendadores y agencias se han vuelto más creativos al nombrar estos cargos para que parezcan legítimos. Los inquilinos deben ser muy escépticos ante cualquier tarifa que no sea de alquiler ni depósito solicitada al inicio de un contrato. Disfraces comunes de tarifas ilegales por inspección incluyen:
Contractkosten (costos de contrato)Administratiekosten (costos de administración)Sleutelgeld (Key money - una tarifa ilegal para las llaves en sí mismas)- Tarifa de incorporación/registro de inquilino
A menos que el arrendador pueda demostrar que una tarifa específica paga algo que es única y directamente para beneficio del inquilino y es un servicio opcional al que el inquilino accedió, es probable que sea un cargo ilegal. El simple acto de preparar un contrato de alquiler estándar o de realizar la inspección obligatoria de la propiedad no califica.
Recursos y consejos prácticos para el inquilino
Las opciones de un inquilino dependen de su situación. Si eres un inquilino potencial y te piden pagar dicha tarifa, debes negarte y declarar que no está legalmente permitida. Esto puede ser una prueba del carácter del arrendador. Si ya has pagado dicha tarifa al firmar el contrato, tienes derecho a recuperarla. El proceso es enviar primero una carta formal (ingebrekestelling) al arrendador o la agencia, exigiendo el reembolso completo de la tarifa cobrada ilegalmente dentro de un plazo razonable (p. ej., 14 días). Si se niegan, puedes iniciar procedimientos legales, típicamente ante el kantonrechter (tribunal de subdistrito), que trata disputas de alquiler. La ley es muy clara al respecto, y los casos para recuperar estos costos tienen una alta tasa de éxito. Muchos inquilinos consiguen recuperar estas tarifas incluso años después de que se pagaran.
