El atractivo del subarriendo (Onderhuur)
El subarriendo (onderhuur) es el acto de un inquilino principal (hoofdhuurder) que alquila la propiedad que él mismo está alquilando a un nuevo inquilino tercero (onderhuurder). En los mercados de alquiler extremadamente caros de ciudades como Ámsterdam y Utrecht, la tentación de subarrendar puede ser inmensa. Para el inquilino principal, ofrece una forma de cubrir el alquiler mientras viaja por un período prolongado, o más problemáticamente, una forma de obtener ganancias ilegales cobrando al subinquilino un alquiler más alto del que ellos mismos pagan. Este motivo impulsado por el lucro ha dado lugar a un mercado negro floreciente de apartamentos subarrendados, donde buscadores desesperados están dispuestos a pagar precios exorbitantes por situaciones de vida precarias e ilegales.
Es importante distinguir entre dos formas principales de subarriendo. La primera es alquilar toda la propiedad mientras el inquilino principal vive en otro lugar. Esta es la forma más grave de subarriendo ilegal. La segunda forma es alquilar una habitación individual mientras el inquilino principal continúa viviendo en la propiedad. Aunque esto pueda parecer más como tener un compañero de cuarto, a los ojos de la ley, sigue siendo una forma de onderhuur y está sujeta a las mismas reglas y restricciones. En ambos casos, el problema central es que un inquilino actúa como propietario sin el permiso del dueño de la propiedad, creando un nuevo contrato de arrendamiento al que el propietario no ha dado su consentimiento.
El campo minado legal: una vía rápida hacia el desalojo
La posición legal sobre el subarriendo en los Países Bajos es inequívoca y severa: el subarriendo sin el permiso explícito, previo y por escrito del arrendador principal está estrictamente prohibido y constituye una violación grave del contrato. Esto no es una infracción menor. Se considera una de las violaciones más graves que un inquilino puede cometer y da al arrendador motivos claros y poderosos para iniciar procedimientos legales para terminar el contrato de arrendamiento y desalojar a todos los involucrados. Casi todos los contratos de alquiler contienen una cláusula específica que prohíbe el subarriendo, pero incluso en el improbable caso de que no la contenga, la prohibición está anclada en la ley de alquileres neerlandesa.
Cuando un arrendador descubre un subarriendo ilegal, las consecuencias son rápidas y severas. Puede acudir a los tribunales para exigir la disolución inmediata del contrato de alquiler principal. Esto resulta en el desalojo tanto del inquilino principal como del subinquilino. El subinquilino, a pesar de haber pagado alquiler, a menudo tiene muy pocos derechos en esta situación ya que su acuerdo fue con una persona que no tenía autoridad legal para alquilarle. Además, el arrendador puede demandar al inquilino principal para reclamar cualquier ganancia obtenida por el arreglo ilegal. Algunos contratos también incluyen cláusulas de penalización severas, imponiendo una multa por cada día que el subarriendo ilegal estuvo vigente. En resumen, el subarriendo ilegal es una apuesta de alto riesgo que puede llevar a perder su hogar, ser demandado por una gran suma de dinero y ser incluido en listas negras para futuros alquileres.
Escenarios legítimos y distinciones
Aunque el subarriendo ilegal es un problema importante, existen escenarios limitados donde una forma de él puede ser legítima. La clave para la legalidad es siempre el permiso explícito y por escrito del arrendador. Un inquilino que planea un viaje largo podría acercarse a su arrendador y solicitar formalmente permiso para subarrendar su apartamento por un período fijo. Un arrendador razonable podría aceptar, siempre que pueda evaluar y aprobar al subinquilino él mismo. Esto formaliza el arreglo y protege a todas las partes. Sin embargo, los arrendadores no están obligados a aceptar tales solicitudes.
También es importante distinguir el subarriendo de otros arreglos de vivienda. Tener una pareja que se mude contigo generalmente se considera convivencia (samenwonen), no subarriendo, y el derecho del inquilino a hacerlo está fuertemente protegido. La característica definitoria es que el inquilino principal todavía considera la propiedad su residencia principal. De manera similar, tener un amigo como invitado por unas semanas no es subarriendo. La línea se cruza cuando otra persona paga alquiler a un inquilino principal que se ha mudado efectivamente, o cuando se crea una relación formal similar a la de un arrendador para una habitación dentro del apartamento sin el consentimiento del propietario. Siempre es mejor pecar de precavido: si desea alquilar cualquier parte de su hogar, debe obtener el permiso del arrendador por escrito.
