La obligación del inquilino de reportar
Un reparatieverzoek, o solicitud de reparación, es el punto de partida para las obligaciones de mantenimiento del arrendador. Los inquilinos tienen la obligación de informar defectos a su arrendador de manera oportuna. Esto no es solo una cortesía; es un requisito legal. Si una pequeña fuga no reportada se convierte en un daño significativo por agua durante varios meses, el inquilino podría ser en parte responsable del daño agravado porque no informó puntualmente. Por lo tanto, presentar un reparatieverzoek es tanto un derecho como una responsabilidad. La solicitud siempre debe hacerse por escrito—el correo electrónico es perfecto—para crear un registro claro y fechado. Una llamada telefónica puede ser un buen primer paso para problemas urgentes, pero siempre debe ser seguida de una confirmación por escrito que detalle el problema y la hora de la llamada.
Una solicitud de reparación bien formada debe ser específica. En lugar de decir 'la calefacción está rota', describa los síntomas: 'Los radiadores están fríos a pesar de que el termostato está configurado a 21°C, y la caldera muestra el código de error E13'. Esto ayuda al arrendador y a su empresa de mantenimiento a diagnosticar el problema más rápidamente y enviar al técnico correcto. Incluir fotos o un video corto puede ser extremadamente útil. Este enfoque formal y por escrito es crucial porque pone en marcha un plazo legal. Desde el momento en que el arrendador recibe la solicitud por escrito, queda oficialmente notificado. Si no actúan dentro de un plazo razonable, el inquilino tiene una posición legal mucho más sólida para tomar medidas adicionales.
La responsabilidad del arrendador y las 'reparaciones menores'
La ley neerlandesa divide las responsabilidades de mantenimiento entre el arrendador y el inquilino. El arrendador es responsable del mantenimiento mayor y de rectificar defectos que no sean culpa del inquilino. Esto incluye el exterior del edificio, los elementos estructurales, fontanería, sistemas de calefacción central y cableado eléctrico. El inquilino, por otro lado, es responsable de las reparaciones menores y cotidianas, a menudo referidas como kleine herstellingen. El decreto oficial sobre este asunto (Besluit kleine herstellingen) ofrece una lista detallada, que incluye cosas como cambiar bombillas, apretar manijas, lubricar bisagras y limpiar desagües. El principio central es que las tareas pequeñas y económicas que resultan directamente del uso diario de la propiedad por parte del inquilino son responsabilidad del inquilino.
Esta división es una fuente frecuente de disputas. Un arrendador podría intentar etiquetar un problema más significativo, como un mecanismo de descarga del inodoro roto o un grifo de cocina defectuoso, como una 'reparación menor' para transferir el costo al inquilino. La lista oficial es el árbitro definitivo en estas disputas. Si una reparación no está en la lista de kleine herstellingen, es, por defecto, responsabilidad del arrendador. Se debe presentar un reparatieverzoek para cualquier defecto que esté fuera de las obligaciones definidas del inquilino. Si un arrendador se niega a realizar una reparación necesaria clasificándola incorrectamente, el inquilino puede buscar remedio a través de la Huurcommissie o de los tribunales.
Cuando las solicitudes son ignoradas
Qué ocurre cuando se envía un reparatieverzoek y el arrendador no hace nada? Aquí es donde la prueba documental se vuelve vital. Si ha pasado un plazo razonable, que podría ser unas horas para una pérdida total de calefacción en invierno o unas semanas para un problema menos urgente, el inquilino tiene varias opciones. El primer paso es enviar una carta de incumplimiento formal (ingebrekestelling), de nuevo por correo certificado, indicando el problema original, haciendo referencia a la solicitud inicial y dando al arrendador un plazo final razonable (p. ej., dos semanas) para resolver el problema. Esta carta también debe indicar las acciones que tomará el inquilino si se incumple el plazo.
Si el arrendador aún no actúa, el inquilino puede tener derecho a que la reparación la realice él mismo por una empresa profesional y deducir los costos razonables del alquiler del mes siguiente. Esta es una herramienta poderosa, pero arriesgada y solo debe usarse para defectos graves una vez que el arrendador haya sido debidamente puesto en incumplimiento. Una ruta más segura para los inquilinos en los sectores regulados y de vivienda social es iniciar un caso ante la Huurcommissie. Ellos pueden inspeccionar la propiedad y, si coinciden en que el defecto es grave, pueden ordenar al arrendador que lo arregle y también conceder al inquilino una reducción temporal de la renta hasta que se complete la reparación. Esta presión oficial suele ser más eficaz y menos confrontacional que retener la renta.
