La Medida Objetiva del Valor del Alquiler
El Woningwaarderingsstelsel (WWS), comúnmente conocido como la puntentelling o 'sistema de puntos', es la piedra angular legal del sector de alquiler regulado de los Países Bajos. Es un sistema objetivo y altamente detallado diseñado para determinar la renta básica máxima permitida (kale huur) para una propiedad según su calidad y características. El sistema funciona asignando un número específico de puntos a varias características de la vivienda. Los principales componentes que otorgan puntos son la superficie (oppervlakte) de las habitaciones, la eficiencia energética (según lo determina el energielabel), el valor de la propiedad de acuerdo con la valoración municipal oficial (WOZ-waarde), y la calidad de las instalaciones como la cocina y el baño. El número total de puntos corresponde a una renta mensual máxima específica en una tabla publicada por el gobierno. Un propietario no tiene permitido legalmente cobrar más que esa cantidad si la propiedad se encuentra dentro del sector regulado.
El propósito de este sistema es proteger a los inquilinos de rentas excesivas en el segmento de mercado más asequible y garantizar que la renta pagada esté en proporción razonable con la calidad de la vivienda proporcionada. Un inquilino que viva en una propiedad regulada puede en cualquier momento solicitar a la Huurcommissie (el tribunal nacional de alquiler) que evalúe si su renta está por encima del máximo legal en función del conteo de puntos de la propiedad.
El Umbral de Liberalización: La Línea Divisoria
La pregunta crucial para cualquier inquilino es si su propiedad está en el 'sector regulado' (sociale huur) o en el 'sector libre' (vrije sector). La respuesta depende del conteo de puntos de la propiedad al inicio del arrendamiento. El gobierno establece un umbral anual de liberalización (liberalisatiegrens), que es un número específico de puntos. En 2024, por ejemplo, esto fue 148 puntos para un nuevo contrato, correspondiente a una renta inicial máxima de €879,66. Si una propiedad obtiene por debajo de este umbral al inicio del contrato, está legalmente en el sector regulado y el arrendador nunca podrá cobrar más que la renta dictada por el sistema de puntos. Si la propiedad obtiene por encima del umbral, está en el sector libre y el arrendador es libre de cobrar la renta que el mercado acepte. La puntentelling es completamente irrelevante para fijar la renta de las propiedades del sector libre.
Esta línea divisoria es la fuente de muchas batallas legales. Un escenario común implica que un arrendador alquila una propiedad por un precio del sector libre (p. ej., €1.200) cuando su conteo de puntos está realmente por debajo del umbral. Un nuevo inquilino tiene un plazo de seis meses desde el inicio de su contrato para acudir a la Huurcommissie y que los puntos sean evaluados formalmente. Si la Huurcommissie está de acuerdo en que la propiedad está por debajo del umbral, puede obligar legalmente al arrendador a reducir permanentemente la renta al precio regulado correcto, mucho más bajo. Esto convierte la comprensión de la puntentelling en una herramienta potencialmente poderosa para los inquilinos, incluso aquellos que inicialmente firman un contrato de alto precio, para impugnar y corregir su alquiler.
