Navegando por el mercado 'Libre'
El mercado de alquiler holandés está claramente dividido en dos ámbitos distintos: el sector de vivienda social (sociale huur) y el sector privado o 'libre' (vrije sector). La clasificación de una propiedad depende de un único y poderoso número: el precio inicial del alquiler. Si el alquiler al inicio del contrato está por encima de un umbral específico, ajustado anualmente, conocido como el liberalización límite (liberalisatiegrens), la propiedad se considera del sector privado. Esta distinción no es meramente académica; cambia fundamentalmente los derechos del inquilino y las obligaciones del arrendador, creando un sistema de justicia de alquiler de dos niveles. Para los inquilinos, entrar en el vrije sector a menudo significa adentrarse en un mundo de alto riesgo de precios vertiginosos, competencia feroz y significativamente menos protecciones legales en comparación con los del sector social.
El umbral crucial
La puerta de entrada al sector privado está controlada por el límite de liberalización y el sistema subyacente de valoración de viviendas, el woningwaarderingsstelsel (WWS) o 'sistema de puntos'. A cada propiedad de alquiler se le otorgan puntos en función de características como tamaño, ubicación, eficiencia energética (energielabel) y comodidades. Para pedir legalmente un precio de alquiler por encima del límite de liberalización, una propiedad debe tener un número mínimo de puntos correspondiente. En 2024, por ejemplo, el umbral era de €879,66, requiriendo 148 puntos. Los propietarios con propiedades que se sitúan justo por debajo de este recuento de puntos tienen un fuerte incentivo financiero para realizar mejoras menores—instalando una cocina un poco más elegante o añadiendo doble acristalamiento—con el único objetivo de superar el umbral. Este movimiento, a menudo llamado 'liberalización' de una propiedad, les permite escapar de los confines del control de alquiler y cobrar lo que el mercado permita. La cuestión es si este sistema realmente refleja el valor de una propiedad o simplemente crea un juego burocrático para que los propietarios maximizan las ganancias, dejando a los inquilinos lidiar con las consecuencias de un alquiler que podría ser cientos de euros más alto debido a unos puntos arbitrarios.
Libertad o caos total
Para los propietarios, el vrije sector ofrece libertades codiciadas: la libertad de fijar sus propios precios de alquiler, de elegir a sus inquilinos de un gran grupo de candidatos entusiastas, y, hasta hace poco, de hacer un uso extenso de contratos temporales. Para los inquilinos, esta 'libertad' a menudo se traduce en una realidad precaria y costosa. La falta de control de alquileres significa que los precios están determinados por la alta demanda y la oferta limitada, especialmente en ciudades como Amsterdam, Utrecht y La Haya, lo que lleva a algunos de los costos de alquiler más altos de Europa. Aunque los propietarios no pueden aumentar el alquiler arbitrariamente durante un contrato, el precio inicial pedido no está regulado, lo que crea una alta barrera de entrada. Además, el inquilino pierde acceso a redes de seguridad clave. No son elegibles para la ayuda de vivienda (huurtoeslag), y las facultades del Rent Tribunal (Huurcommissie) están severamente limitadas. Aunque un inquilino aún puede acudir al Tribunal para evaluar el alquiler inicial, el proceso es menos directo que en el sector social. Esta dinámica de mercado ha llevado a un debate generalizado sobre la necesidad de una mayor regulación, que culmina en propuestas como la Ley de Alquiler Asequible (Wet Betaalbare Huur), que busca ampliar aún más el sistema de puntos hacia el sector privado. Sin embargo, los críticos sostienen que tales intervenciones solo ahuyentarían a los inversores y reducirían la oferta de alquiler, empeorando el problema mismo que pretenden resolver.
