Proceso de cribado de inquilinos

El fin de la 'Caja negra'

Durante muchos años, el proceso de cribado de inquilinos en los Países Bajos fue una verdadera 'caja negra'. Un posible inquilino entregaba una montaña de información personal y luego esperaba, a menudo sin recibir respuesta ni una razón de rechazo. Esta opacidad creó un terreno fértil para la discriminación, ya sea consciente o inconsciente, permitiendo a los propietarios y agentes seleccionar inquilinos basándose en criterios arbitrarios o prejuiciados. La Wet goed verhuurderschap (Ley de Buena Propiedad) de 2023 fue diseñada específicamente para destruir esa caja negra. La ley exige que todos los propietarios e intermediarios de alquiler adopten y publiquen un procedimiento de selección claro, transparente y objetivo. Ya no pueden simplemente elegir a un inquilino basándose en una 'corazonada'. Deben tener un conjunto definido de criterios y aplicarlo de manera constante a todos los solicitantes.

Esto significa que un arrendador debe poder explicar cómo selecciona a un candidato. Por ejemplo, podrían usar un sistema de 'el primero en llegar, primero en ser atendido' para todos los solicitantes que cumplan con los requisitos de ingresos, o podrían indicar que la selección se basa en quién tiene la situación financiera más estable. Lo crucial es que los criterios deben ser no discriminatorios. Un arrendador que rechaza a un candidato debe poder proporcionar una razón para el rechazo si se le solicita, y esa razón debe basarse en los criterios objetivos que ha establecido. Aunque esto no elimina la discriminación por completo, ofrece a los inquilinos una herramienta para impugnar decisiones injustas y hace que los propietarios rindan cuentas ante un estándar público.

¿Qué información puede solicitar un arrendador?

Durante el proceso de selección, un arrendador tiene un interés legítimo en verificar la identidad del inquilino, su capacidad para pagar la renta y su probable comportamiento como inquilino. Sin embargo, los datos que recolectan deben ser proporcionados y necesarios para este fin, en línea con los principios del RGPD (AVG).

Solicitudes comúnmente aceptadas incluyen:

• Comprobante de identidad: Una solicitud para ver una identificación es normal, pero los arrendadores no deben conservar una copia completa con el BSN (número de servicio ciudadano) y la foto tachados. Solo pueden anotar el nombre, la fecha de nacimiento y el número de documento.
• Comprobantes de ingresos: Las nóminas de los últimos 2-3 meses, un contrato de trabajo, o una declaración del empleador (werkgeversverklaring) son estándar. Para autónomos, las declaraciones de impuestos recientes o una declaración de un contador son comunes.
• Referencia del arrendador: A veces se solicita una referencia de un arrendador anterior.

Solicitudes que a menudo se consideran desproporcionadas o ilegales incluyen:

• Extractos bancarios detallados que muestren hábitos de gasto personal.
• Información médica o declaraciones de salud.
• Una demanda general de verificación de antecedentes penales (VOG) para un alquiler estándar.
• Preguntas sobre religión, orientación sexual o planificación familiar.

Un inquilino escéptico debe cuestionar cualquier solicitud de información que no parezca directamente relevante para su capacidad de ser un inquilino bueno y confiable. Tiene derecho a preguntar por qué se necesita cierta información y a negarse a proporcionar datos que sean excesivamente intrusivos.