El final de un contrato de duración determinada: un momento decisivo
Para los inquilinos con un contrato de duración determinada (p. ej., un contrato de uno o dos años), el periodo previo a la fecha de finalización puede estar lleno de ansiedad e incertidumbre. El concepto de «permanecer» o "permanencia indebida" es fuente de gran confusión y a menudo es tergiversado deliberadamente por los arrendadores para intimidar a los inquilinos y lograr que se marchen innecesariamente. En el sistema de alquiler neerlandés, una "permanencia" no es simplemente que haya pasado la fecha de finalización del contrato. Las ramificaciones legales están dictadas casi en su totalidad por una acción crítica (o inacción) del arrendador: la notificación formal de terminación. Entender esta regla es fundamental para cualquier inquilino que desee asegurar su situación de vivienda o, al menos, evitar ser expulsado ilegalmente. El estado predeterminado de la ley está diseñado para proteger al inquilino, y el simple hecho de permanecer en la vivienda después de la fecha de finalización a menudo no es una "permanencia" sino una afirmación de sus derechos legales.
Seamos claros: no estamos hablando de una situación en la que un inquilino con un contrato indefinido haya sido legalmente desalojado mediante una orden judicial y se niegue a marcharse. Hablamos específicamente de la expiración de un contrato de duración determinada, el tipo más común ofrecido en el mercado privado hoy en día. Estos contratos están diseñados para terminar en una fecha específica. Sin embargo, no se disuelven por arte de magia. El arrendador tiene la llave. Si desea que el contrato termine realmente, está legalmente obligado a informar al inquilino por escrito de que el contrato no se va a prorrogar. Esto no es un correo informal ni un mensaje de WhatsApp; es una notificación formal que debe entregarse dentro de un plazo específico.
La regla de oro: el aviso de no renovación del arrendador
Todo el concepto de un contrato de duración determinada gira en torno a una sola regla definida en el Código Civil neerlandés. Un arrendador que quiera poner fin a un contrato de duración determinada debe informar al inquilino por escrito entre tres meses y un mes antes del último día del contrato. Para un contrato de 12 meses que finaliza el 31 de julio, el arrendador debe enviar este aviso en algún momento entre el 1 de mayo y el 30 de junio.
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Si el arrendador da el aviso adecuado: Si el arrendador sigue correctamente este procedimiento y envía una notificación formal y por escrito dentro del plazo legal, entonces el contrato termina legalmente en la fecha de finalización. El inquilino está obligado a desocupar la vivienda en o antes de esa fecha. Si el inquilino permanece en la vivienda después de ese momento, ahora la está ocupando de forma ilícita. Sin embargo, no se convierte en un okupa delincuente. Pasa a ser un exinquilino que se queda más tiempo. El arrendador no puede cambiar las cerraduras; su único recurso es acudir a los tribunales para obtener una orden de desalojo. Aunque el caso del arrendador sería muy sólido, aún debe seguirse el proceso legal formal.
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Si el arrendador no da el aviso: Este es el escenario que todo inquilino con un contrato de duración determinada necesita comprender. Si el arrendador olvida, llega tarde, lo hace antes de tiempo o no da el aviso por escrito, las consecuencias son drásticas —para el arrendador. El contrato de duración determinada se convierte automáticamente por ley en un contrato indefinido (contract voor onbepaalde tijd). Todos los términos y condiciones originales (excepto la fecha de finalización) permanecen vigentes. El inquilino ahora cuenta con una protección robusta del arrendamiento y no puede ser desalojado a menos que el arrendador pueda demostrar en los tribunales uno de los pocos motivos válidos de desalojo. El hecho de que el inquilino simplemente permanezca en la vivienda y continúe pagando la renta después de la fecha de finalización solidifica este nuevo y poderoso estatus legal.
Tácticas del arrendador y lo que realmente significa "permanecer"
Dado la ventaja significativa que obtienen los inquilinos cuando un contrato se convierte, algunos arrendadores pueden recurrir a presiones informales o a la desinformación. Pueden decir: «Tu contrato termina el mes que viene, tienes que marcharte», sin haber enviado nunca el aviso formal requerido. Cuentan con que el inquilino desconozca la ley. En esta situación, el inquilino no está "permaneciendo" si se queda; está reclamando legalmente su derecho a un arrendamiento indefinido.
Una verdadera "permanencia" desde el punto de vista legal, en la que el inquilino está inequívocamente en falta, sólo ocurre en el escenario específico en el que:
- El contrato fue por un plazo fijo.
- El arrendador proporcionó una notificación formal y por escrito de no renovación dentro del plazo legal correcto (de 3 a 1 mes antes del final).
- El inquilino reconoce la recepción de este aviso pero se niega a desocupar la vivienda después de la fecha de finalización.
En todos los demás casos, la situación es más matizada. Si no se da ningún aviso, quedarse es un derecho legal. Si se da un aviso inapropiado (p. ej., por mensaje de texto o fuera del plazo legal), es inválido, y quedarse también es un derecho legal. Por lo tanto, el término "permanencia" suele estar cargado. Para un inquilino atento, el final de un contrato de duración determinada no es un precipicio, sino un punto de control. Al vigilar las fechas y documentar todas las comunicaciones (o la ausencia de las mismas), un inquilino puede convertir un contrato precario de dos años en un hogar seguro y a largo plazo simplemente entendiendo y aplicando correctamente las reglas que los propios arrendadores a menudo descuidan.
