La obligación central: garantizar el goce tranquilo de la vivienda
La base de la responsabilidad de un casero en los Países Bajos es la obligación legal de proporcionar al inquilino woongenot, que se traduce como el 'goce tranquilo de la vivienda'. Esto significa que la propiedad debe ser apta para su propósito previsto; debe ser segura, saludable y habitable. Esta amplia obligación se detalla en la ley mediante una división de las responsabilidades de mantenimiento y reparación entre el arrendador y el inquilino. El arrendador es responsable del mantenimiento mayor y de reparar defectos que no sean causados por el inquilino.
Mantenimiento (Onderhoud) vs. Reparaciones (Herstellingen)
Se realiza una distinción entre el mantenimiento proactivo y las reparaciones reactivas.
- Mantenimiento Mayor: El arrendador es responsable de todo el mantenimiento mayor preventivo y del reemplazo de artículos al final de su vida útil. Esto incluye pintura exterior, mantenimiento del techo, asegurar la integridad estructural de paredes y cimientos, y reemplazar una caldera central de calefacción antigua y deficiente.
- Reparaciones de Defectos: Si algo se rompe sin culpa del inquilino, el arrendador debe repararlo. Esto abarca una amplia gama de problemas, desde un sistema de calefacción roto hasta una fuga grave o un electrodoméstico empotrado que venía incluido con la propiedad.
En cambio, el inquilino es responsable de reparaciones menores y mantenimiento diario (kleine herstellingen), como reemplazar bombillas, apretar una perilla de la puerta desajustada o destapar un fregadero.
Reparaciones de Emergencia (Spoedreparaties)
Una emergencia es un defecto que plantea una amenaza inmediata para la seguridad o puede causar daños significativos, como una fuga de gas, una tubería de agua rota o una falla completa del sistema de calefacción en invierno. En tales casos, el inquilino debe notificar al arrendador o a su servicio de reparaciones de emergencia de inmediato. Si el arrendador no está disponible o no actúa con la velocidad necesaria, la ley le otorga al inquilino el derecho, como último recurso, a contratar a un profesional certificado para realizar la reparación de emergencia y a deducir el costo razonable del alquiler del mes siguiente. Esta es una herramienta poderosa pero arriesgada que solo debe usarse en emergencias genuinas y bien documentadas.
Integridad Estructural (Bouwkundige Staat)
El arrendador es inequívocamente responsable de la integridad estructural del edificio. Esto incluye los cimientos, el techo, las paredes, los suelos y los balcones. Cualquier defecto relacionado con la estructura del edificio se considera un 'groot gebrek' mayor y es responsabilidad del arrendador investigarlo y repararlo. Si un inquilino tiene serias preocupaciones sobre la integridad estructural de su vivienda, debe reportarlo de inmediato y, si el arrendador no responde, puede involucrar al inspector de construcción del municipio (bouwtoezicht).
