Una ley reciente y no negociable
La rookmelderplicht, o la obligación de la alarma de humo, es una adición crítica y relativamente reciente al derecho de vivienda neerlandés. Con efectos a partir del 1 de julio de 2022, esta legislación exige la presencia de alarmas de humo funcionando (rookmelders) en todas las propiedades residenciales, sin excepción. Esto se aplica por igual tanto a casas de nueva construcción como a existencias de vivienda, a propiedades en propiedad y, lo más importante para los inquilinos, a todas las propiedades de alquiler. Esto no es una directriz, una recomendación, ni una cláusula contractual que pueda negociarse; es un requisito legal estricto establecido en el Bouwbesluit 2012 (Building Decree 2012). La ley se introdujo para disminuir el número de víctimas en incendios residenciales, haciéndolo un asunto de seguridad pública. Para los inquilinos, esto significa que la pregunta no es si debe haber alarmas de humo, sino si las instaladas por el arrendador cumplen con el estándar legal.
A diferencia de otros asuntos de alquiler que pueden disolverse en áreas grises de interpretación, la rookmelderplicht es sorprendentemente claro. Cada capa de construcción (bouwlaag) —lo que efectivamente significa cada piso de una casa, incluyendo áticos y sótanos si se consideran espacios habitables— debe tener al menos una alarma de humo aprobada. Para los arrendadores que realizan alquiler por habitación (kamerverhuur), las reglas son aún más estrictas: cada habitación alquilada individual que forma parte de una vivienda compartida debe estar equipada con su propia alarma de humo. La ley tiene como objetivo asegurar una advertencia temprana en caso de incendio, dando a los ocupantes una oportunidad crucial para escapar, y el cumplimiento no es opcional.
Deber del arrendador, seguridad del inquilino
La responsabilidad de la compra inicial y de la instalación correcta de las alarmas de humo recae total y exclusivamente en el verhuurder. Un arrendador no puede cobrar al inquilino por las alarmas ni hacer que sea responsabilidad del inquilino comprarlas. Además, las propias alarmas deben cumplir con estándares de calidad específicos. Deben cumplir la norma europea EN 14604, que debe ser visible en el embalaje del dispositivo o en la propia alarma. Un arrendador que simplemente fija un dispositivo barato y no certificado en el techo no está cumpliendo la ley. La colocación también es clave; deben instalarse en el techo, preferiblemente en el camino de las rutas de escape como pasillos y rellanos. Una alarma de humo colocada en un cajón o encima de un armario es legal y prácticamente inútil.
Mientras que el arrendador es responsable de proporcionar e instalar las alarmas, el mantenimiento continuo suele considerarse una kleine herstelling (reparación menor), que recae en el inquilino. Esta es una división crítica de la responsabilidad que los inquilinos deben entender. El mantenimiento en este contexto incluye probar periódicamente la alarma (usualmente mediante el botón de prueba), mantenerla libre de polvo y telarañas que podrían impedir su funcionamiento y, con mayor frecuencia, reemplazar las baterías cuando se agoten y el dispositivo comience a pitar. Muchas alarmas modernas vienen con una batería sellada de 10 años, pero para aquellas con baterías reemplazables, corresponde al inquilino mantenerlas alimentadas. Esto forma parte de la obligación general del inquilino de actuar como un goed huurder (buen inquilino).
Disputas y consecuencias del incumplimiento
Esta división de responsabilidades—el arrendador instala, el inquilino mantiene—puede, por supuesto, dar lugar a disputas. ¿Qué sucede si una alarma funciona mal? ¿Es una batería agotada (problema del inquilino) o una unidad defectuosa (problema del arrendador)? Un inquilino que ha reemplazado las baterías sin éxito debe notificar de inmediato al arrendador por escrito que la unidad en sí es defectuosa y necesita ser reemplazada. En ese momento, la responsabilidad recae de nuevo en el arrendador para proporcionar una alarma nueva y funcional. Un inquilino nunca debe volverse complaciente ante una alarma que no funciona, suponiendo que el arrendador sabe más.
Las consecuencias para un arrendador que no cumple con la rookmelderplicht pueden ser graves. La gemeente (municipalidad) es el principal cuerpo de implementación y puede imponer una multa (boete) si una inspección revela la falta de alarmas. Más seriamente, en caso de incendio, un arrendador podría enfrentar una gran responsabilidad civil, especialmente si hay lesiones o fallecimientos. Además, los proveedores de seguros de propiedad pueden negarse a cubrir daños por incendio si se descubre que no estaban presentes las alarmas de humo obligatorias por ley. Para un inquilino, las probabilidades son aún mayores. Es una cuestión de vida o muerte. Por lo tanto, un inquilino que se muda a una propiedad nueva debería considerar como prioridad desde el primer día revisar las alarmas de humo en cada piso y exigir de inmediato su instalación si faltan.
