La Naturaleza del Problema
Moho (schimmel) es un problema generalizado en muchas viviendas holandesas, una consecuencia directa del clima húmedo del país y de un parque de viviendas que incluye muchos edificios antiguos, mal aislados. Para un inquilino, descubrir moho no es meramente un inconveniente estético; representa un riesgo potencial para la salud y un problema legal significativo. A diferencia de algunas jurisdicciones donde un arrendador podría tener un formulario específico de 'divulgación de moho' para firmar, el sistema holandés maneja esto bajo un concepto mucho más amplio y poderoso: el deber fundamental del arrendador de proporcionar una propiedad libre de defectos. Por lo tanto, el campo de batalla no es sobre lo que se divulgó, sino sobre el estado objetivo de la propiedad y quién es responsable de su condición. La presencia de moho a menudo señala problemas más profundos como filtraciones estructurales, aislamiento insuficiente o sistemas de ventilación inadecuados, convirtiendo una simple mancha negra en una disputa compleja sobre la responsabilidad.
Los inquilinos a menudo se encuentran atrapados en un ciclo frustrante. Informan sobre el moho, y la respuesta inicial del arrendador suele ser culpar al estilo de vida del inquilino, afirmando que no ventilan la propiedad lo suficiente (niet genoeg luchten). Aunque el comportamiento del inquilino puede contribuir al moho de condensación a nivel superficial, el moho persistente o generalizado casi siempre está vinculado a una falla estructural. Diferenciar entre estas dos causas es el meollo de muchas disputas de alquiler. ¿El moho cerca de una ventana es señal de un inquilino que nunca la abre, o es señal de una junta de ventana defectuosa y de puentes térmicos? Esta ambigüedad a menudo se explota, obligando a los inquilinos a convertirse en expertos en ciencia de la construcción solo para que se respete su derecho básico a un entorno de vida saludable.
Estatus legal: defecto (gebrek) como tal
Bajo la ley de alquiler holandesa, específicamente el artículo 7:204 del Código Civil (Burgerlijk Wetboek), un 'defecto' (gebrek) se define como una condición o característica de la propiedad que impide que el inquilino disfrute de la propiedad como podría razonablemente esperar al inicio del arrendamiento. El moho cae casi inequívocamente en esta categoría. No es algo que un inquilino espere o tenga que aceptar. Por lo tanto, la obligación primaria de mantenimiento (onderhoudsplicht) del arrendador entra en juego. El arrendador está legalmente obligado a rectificar el defecto, y esto significa más que simplemente pintar sobre el moho. La solución debe abordar la causa raíz, ya sea reparando un techo con goteras, actualizando la ventilación mecánica o instalando un aislamiento adecuado.
La Huurcommissie (Tribunal de Alquiler), un organismo imparcial que maneja disputas entre inquilinos y arrendadores en el sector social y en el privado de bajo costo, mantiene un 'libro de defectos' (gebrekenboek). En este libro, el moho se clasifica como un defecto grave de 'Categoría C' si cubre más de 0.25 metros cuadrados debido a problemas de humedad relacionados con la construcción. Esta clasificación oficial ofrece a los inquilinos una palanca significativa. Sin embargo, la carga de la prueba puede seguir siendo un obstáculo. Un arrendador podría argumentar que el moho es culpa del inquilino, obligando al inquilino a demostrar una causa estructural. Esto a menudo requiere documentar el problema de manera extensa con fotos, correspondencia y, a veces, incluso un informe de un inspector de edificios, convirtiendo una simple solicitud de reparaciones en una batalla cuasi jurídica.
Derechos del inquilino y excusas del arrendador
Cuando un inquilino descubre moho, debe actuar de forma metódica. El primer paso es notificar formalmente al arrendador por escrito, preferiblemente mediante una carta certificada (aangetekende brief), detallando el problema y solicitando una solución dentro de un plazo razonable. Esta notificación formal se llama ingebrekestelling y es un paso legal crucial. Si el arrendador no actúa, el inquilino tiene varias opciones poderosas. Pueden iniciar un caso ante la Huurcommissie para solicitar una reducción formal del alquiler, que puede ser sustancial y retroactiva hasta que se solucione el defecto. En un caso grave de moho, el alquiler podría reducirse a solo el 40% del precio original. En casos extremos de peligros para la salud, un inquilino podría ir a la corte para exigir reparaciones inmediatas o incluso buscar la rescisión del contrato de arrendamiento (ontbinding).
Sin embargo, los inquilinos deben estar preparados para el contraargumento: que su 'comportamiento de vida' es la causa. Los arrendadores señalarán actividades como ducharse, cocinar y secar la ropa en interiores como fuentes de humedad. Preguntarán si el inquilino ventila la propiedad al menos 15-30 minutos diarios y mantiene abiertas las rejillas de ventilación (ventilatieroosters). Aunque una buena ventilación es efectivamente responsabilidad del inquilino, no puede compensar defectos estructurales importantes. Si el moho aparece en lugares no afectados por la vida diaria, como dentro de un armario empotrado en una pared exterior, apunta fuertemente a un problema estructural. La clave para el inquilino es demostrar que es un 'buen inquilino' (goed huurder) y que el problema persiste a pesar de esfuerzos razonables para ventilar, colocando así la responsabilidad de nuevo al arrendador.
