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© 2025 Luntero. Todos los derechos reservados.
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onderhoud
El mantenimiento en una propiedad de alquiler se divide entre el inquilino, que se encarga del cuidado diario menor, y el arrendador, responsable de las reparaciones mayores y la integridad estructural.
Obligaciones del Arrendador
Un acuerdo de alquiler con opción de compra ('huurkoop') es un tipo de contrato poco común para propiedades residenciales en los Países Bajos.
Una 'licencia para ocupar' es un tipo de acuerdo que los propietarios utilizan para intentar eludir las leyes de protección de los inquilinos, pero que a menudo los tribunales holandeses reclasifican como un contrato de alquiler completo.
Un contrato de arrendamiento único es el contrato de alquiler estándar en el que una sola persona es el inquilino único, otorgándole ocupación exclusiva y plena responsabilidad del contrato.
Un acuerdo de co-living es un término de marketing moderno para un arreglo de alquiler, estructurado legalmente como un alquiler de habitación, que agrupa el alojamiento con servicios adicionales a un precio premium.
Un contrato de tenencia conjunta es un único contrato de arrendamiento en el que varias personas figuran como inquilinos, haciéndolos a todos igualmente y plenamente responsables de la renta total.
Un contrato de subarriendo ('onderhuur') es un contrato en el que un inquilino alquila total o parcialmente su propiedad alquilada a otra persona, una práctica a menudo prohibida por el contrato de arrendamiento principal.
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La cuestión de quién es responsable de reparar un problema en una propiedad de alquiler es una fuente frecuente de confusión y disputas. La ley neerlandesa proporciona un marco claro que divide las responsabilidades de mantenimiento entre el inquilino y el arrendador. El principio guía es una distinción entre el mantenimiento menor y cotidiano y las reparaciones mayores y estructurales.
Responsabilidad del inquilino (Kleine herstellingen): El inquilino es responsable de lo que la ley llama "reparaciones menores". Esto no significa "barato"; se refiere a reparaciones de cosas que son fácilmente accesibles y requieren poco conocimiento especializado, a menudo relacionadas con el desgaste del uso diario. Un decreto gubernamental formal (Besluit kleine herstellingen) proporciona una larga lista de ejemplos, que incluyen:
Responsabilidad del arrendador (Groot onderhoud): El arrendador es responsable del "mantenimiento mayor" y de abordar cualquier defecto que no sea culpa del inquilino. Esto cubre la integridad estructural de la propiedad y sus sistemas principales. Las obligaciones del arrendador incluyen:
Si surge un defecto que es responsabilidad del arrendador, debe seguirse un procedimiento adecuado para proteger sus derechos. Primero, notifique al arrendador del defecto por escrito. Un correo electrónico suele ser suficiente para iniciar el proceso. Describa claramente el problema e incluya fotos si es posible. Se debe dar al arrendador un plazo razonable para realizar la reparación. Lo que es "razonable" depende de la urgencia; una pérdida total de calefacción en invierno requiere una respuesta mucho más rápida que un grifo que gotea.
Si el arrendador no actúa dentro de un plazo razonable, debe enviar un aviso formal de incumplimiento (ingebrekestelling) por correo certificado. Esta carta indica formalmente que el arrendador ha incumplido su deber y le da un plazo final y específico para resolver el problema. Si el arrendador aún no hace nada, tiene varias opciones poderosas. Puede solicitar a la Huurcommissie que le conceda una reducción temporal del alquiler hasta que se repare el defecto. En algunos casos urgentes, puede contratar a un profesional para realizar la reparación usted mismo y deducir los costos razonables del alquiler, pero este es un paso arriesgado que solo debe tomarse después de buscar asesoría legal.
Servicekosten vs. mantenimiento: una confusión comúnEs importante no confundir las obligaciones fundamentales de mantenimiento del arrendador con suscripciones de servicios opcionales. Muchos inquilinos pagan costos de servicio (servicekosten) mensuales que cubren el mantenimiento de áreas comunes, como la electricidad para la escalera, costos de limpieza o mantenimiento del ascensor. Estos costos son para servicios compartidos, no para reparaciones dentro de su apartamento privado. Algunos arrendadores o corporaciones de vivienda también ofrecen una "suscripción de servicio" (serviceabonnement) opcional. Por una pequeña tarifa mensual (por ejemplo, €5-€10), se encargan de las reparaciones menores que legalmente son responsabilidad del inquilino. Este puede ser un servicio conveniente, pero es totalmente opcional. Un arrendador no puede usar esto ni los servicekosten generales para cobrarle por el mantenimiento mayor que ya está legalmente obligado a realizar a su propio costo.