La división del trabajo: ¿Quién repara qué?
La cuestión de quién es responsable de reparar un problema en una propiedad de alquiler es una fuente frecuente de confusión y disputas. La ley neerlandesa proporciona un marco claro que divide las responsabilidades de mantenimiento entre el inquilino y el arrendador. El principio guía es una distinción entre el mantenimiento menor y cotidiano y las reparaciones mayores y estructurales.
Responsabilidad del inquilino (Kleine herstellingen): El inquilino es responsable de lo que la ley llama "reparaciones menores". Esto no significa "barato"; se refiere a reparaciones de cosas que son fácilmente accesibles y requieren poco conocimiento especializado, a menudo relacionadas con el desgaste del uso diario. Un decreto gubernamental formal (Besluit kleine herstellingen) proporciona una larga lista de ejemplos, que incluyen:
- Reemplazo de bombillas y fusibles.
- Ajuste de pomos de puertas o bisagras de armarios sueltos.
- Purga periódica de los radiadores del sistema de calefacción.
- Limpieza de desagües, canaletas y conductos de ventilación para evitar obstrucciones.
- Retoques de pequeñas rozaduras de pintura dentro de la propiedad.
- Reemplazo de artículos consumibles como una manguera de ducha o un asiento de inodoro.
Responsabilidad del arrendador (Groot onderhoud): El arrendador es responsable del "mantenimiento mayor" y de abordar cualquier defecto que no sea culpa del inquilino. Esto cubre la integridad estructural de la propiedad y sus sistemas principales. Las obligaciones del arrendador incluyen:
- Reparar o reemplazar una caldera de calefacción central (CV-ketel) rota.
- Arreglar cualquier fuga del techo o de la plomería dentro de las paredes.
- Atender problemas de cimientos, como grietas mayores en las paredes.
- Reparar o reemplazar ventanas rotas (el vidrio y el marco).
- Tratar infestaciones de plagas (como ratones o ratas), a menos que la infestación sea claramente por negligencia o mala higiene del inquilino.
- Mantener y reparar la pintura exterior y elementos estructurales.
Procedimiento para solicitar reparaciones
Si surge un defecto que es responsabilidad del arrendador, debe seguirse un procedimiento adecuado para proteger sus derechos. Primero, notifique al arrendador del defecto por escrito. Un correo electrónico suele ser suficiente para iniciar el proceso. Describa claramente el problema e incluya fotos si es posible. Se debe dar al arrendador un plazo razonable para realizar la reparación. Lo que es "razonable" depende de la urgencia; una pérdida total de calefacción en invierno requiere una respuesta mucho más rápida que un grifo que gotea.
Si el arrendador no actúa dentro de un plazo razonable, debe enviar un aviso formal de incumplimiento (ingebrekestelling) por correo certificado. Esta carta indica formalmente que el arrendador ha incumplido su deber y le da un plazo final y específico para resolver el problema. Si el arrendador aún no hace nada, tiene varias opciones poderosas. Puede solicitar a la Huurcommissie que le conceda una reducción temporal del alquiler hasta que se repare el defecto. En algunos casos urgentes, puede contratar a un profesional para realizar la reparación usted mismo y deducir los costos razonables del alquiler, pero este es un paso arriesgado que solo debe tomarse después de buscar asesoría legal.
Servicekosten vs. mantenimiento: una confusión común
Es importante no confundir las obligaciones fundamentales de mantenimiento del arrendador con suscripciones de servicios opcionales. Muchos inquilinos pagan costos de servicio (servicekosten) mensuales que cubren el mantenimiento de áreas comunes, como la electricidad para la escalera, costos de limpieza o mantenimiento del ascensor. Estos costos son para servicios compartidos, no para reparaciones dentro de su apartamento privado. Algunos arrendadores o corporaciones de vivienda también ofrecen una "suscripción de servicio" (serviceabonnement) opcional. Por una pequeña tarifa mensual (por ejemplo, €5-€10), se encargan de las reparaciones menores que legalmente son responsabilidad del inquilino. Este puede ser un servicio conveniente, pero es totalmente opcional. Un arrendador no puede usar esto ni los servicekosten generales para cobrarle por el mantenimiento mayor que ya está legalmente obligado a realizar a su propio costo.
