Alcance de la responsabilidad del arrendador
En el complejo baile de responsabilidades entre arrendador e inquilino, el mantenimiento de las ventanas recae por completo sobre el arrendador para todos los problemas importantes. El arrendador es fundamentalmente responsable de la integridad estructural y el rendimiento de las ventanas, que se consideran una parte crucial de la envoltura exterior del edificio. Esta responsabilidad cubre los marcos de las ventanas (kozijnen), el vidrio mismo y el hardware esencial que permite que la ventana funcione. Por ejemplo, si un marco de madera sufre de podredumbre de la madera (houtrot), causando corrientes o dificultando la operación de la ventana, su reparación o reemplazo es deber financiero y legal del arrendador. De manera similar, si una hoja de la ventana está agrietada debido a la edad o al estrés estructural, o si falla el sello de una unidad de doble acristalamiento (indicado por condensación formándose entre los paneles), el arrendador debe arreglar su reparación. Esto se extiende a mejorar las ventanas para cumplir con estándares modernos. Aunque un arrendador no está automáticamente obligado a reemplazar el vidrio antiguo de una sola placa por un acristalamiento doble moderno de alta eficiencia HR++, puede verse obligado a hacerlo por la Huurcommissie si las ventanas existentes están en tan mal estado que constituyen un defecto serio (ernstig gebrek), lo que conlleva una pérdida excesiva de calor y facturas de energía astronómicas para el inquilino. La realidad escéptica, sin embargo, es que los caseros a menudo ven el reemplazo de ventanas como un gasto de capital enorme que se evita a toda costa. Son mucho más propensos a optar por soluciones baratas y temporales —un poco de sellador aquí, una capa de pintura allá— que enmascaran el problema subyacente en lugar de resolverlo, dejando al inquilino a pasar otro invierno tambaleándose en el frío.
Deberes de mantenimiento menores del inquilino
Aunque el arrendador realiza el trabajo pesado, el inquilino no está exento de responsabilidad. El Besluit kleine herstellingen (Decreto de Reparaciones Menores) describe explícitamente las pequeñas tareas rutinarias que recaen en el inquilino. Esto se basa en el principio de que la persona que utiliza un objeto a diario está en la mejor posición para cuidarlo. Para las ventanas, esto incluye la limpieza regular del vidrio y de los marcos (tanto por dentro como en cualquier parte exterior de acceso fácil y seguro). Más importante aún, abarca el mantenimiento de las partes móviles. Se espera que el inquilino lubrique periódicamente bisagras, mecanismos de cierre y manivelas para asegurar que sigan funcionando suavemente. Esto previene el desgaste prematuro. El decreto también asigna al inquilino la responsabilidad de reemplazar componentes menores y económicos que pueden ser instalados fácilmente, como nuevas tiras de goma para corrientes de aire (tochtstrips) si las antiguas se desgastan. La línea entre 'reparación menor' y 'defecto mayor' es donde nacen las disputas. Una manija suelta podría considerarse responsabilidad del inquilino para apretar, pero si todo el mecanismo de cierre dentro del marco está roto, se convierte en problema del arrendador. Los arrendadores a menudo intentan estirar la definición de 'reparación menor' hasta el extremo, tratando de trasladar el costo de reemplazar artículos como manijas de ventana rotas o mecanismos de manivela defectuosos al inquilino. Un inquilino astuto siempre debería consultar la lista oficial en el Besluit pequeña herstellingen antes de acordar pagar cualquier reparación.
Una de las herramientas más útiles para asegurar un adecuado mantenimiento de las ventanas es la observación atenta y la comunicación formal. No se puede esperar que un arrendador arregle un problema del que no tiene conocimiento, o que plausiblemente pueda negar haberlo sabido. Por ello, los inquilinos deben aprender a detectar las señales tempranas de fallo de la ventana. La más obvia es el daño visible como vidrio agrietado o marcos de madera podridos, que pueden identificarse por una madera blanda y esponjosa que se deshace al pincharla con una llave. Otra señal de alerta importante es la dificultad de funcionamiento; una ventana que se atasca, no se cierra por completo o es excesivamente difícil de abrir indica un problema con el marco o el hardware. Preste especial atención a corrientes y filtraciones. En un día ventoso, ¿se siente aire entrando por la ventana cerrada? Después de una lluvia fuerte, ¿hay agua en el alféizar? Estos no son problemas menores de comodidad; señalan sellos defectuosos y pueden conducir al crecimiento de moho y a un significativo desperdicio de energía. Cuando identifique un defecto, debe reportarlo a su arrendador formalmente y por escrito (el correo electrónico es suficiente, pero el correo certificado es mejor para problemas serios). Su informe debe ser específico, fechado e incluir evidencia fotográfica o de video clara. Esto crea un registro innegable. Si el arrendador no responde o no toma las medidas adecuadas dentro de un plazo razonable (típicamente 4-6 semanas), esta queja documentada se convierte en la piedra angular de cualquier acción futura, ya sea involucrando a la Huurcommissie para forzar una reparación y exigir una reducción temporal del alquiler, o contactando al gemeente (municipalidad) si el defecto representa un riesgo grave para la salud o la seguridad.
