El ajuste anual por inflación
Para los inquilinos del sector de alquiler libre de los Países Bajos (vrije sector), el mecanismo más común para el aumento anual del alquiler es la indexación (indexering). Este es un proceso en el que el alquiler se ajusta en función de una métrica de inflación preacordada, casi siempre el Índice de Precios al Consumo (Consumentenprijsindex - IPC) publicado por la Oficina Central de Estadísticas (CBS). Un contrato típico de alquiler en el sector libre incluirá una indexeringsclausule (cláusula de indexación) que especifica que el alquiler se incrementará una vez al año. Este método tiene como objetivo asegurar que el valor real del alquiler siga el ritmo de la inflación económica general. Sin embargo, los detalles del cálculo, la adición de recargos adicionales y la interacción con topes impuestos por el gobierno hacen de esto una fuente frecuente de confusión y disputas para los inquilinos.
Cómo funciona la cláusula CPI en la práctica
La cláusula de indexación en un contrato de alquiler suele indicar algo como: "El alquiler se ajustará anualmente el [p. ej., 1 de julio], por primera vez en [Fecha], de acuerdo con el cambio porcentual de la cifra del CPI (Todos los Hogares) publicada por la CBS. El alquiler aumentará en este porcentaje más un recargo (opslag) de X%." Para calcular el nuevo alquiler, el arrendador toma la cifra del CPI de un periodo, la compara con la cifra del periodo anterior para obtener un porcentaje, añade el recargo contractual y aplica el aumento porcentual total al alquiler actual. Un detalle crítico pero a menudo pasado por alto es cuál cifra del CPI especifica el contrato. La CBS publica cifras mensualmente, por lo que una cláusula bien redactada indicará claramente el periodo de comparación (p. ej., 'el CPI de abril del año en curso comparado con el CPI de abril del año anterior'). Una cláusula vagamente redactada puede ser una receta para el desacuerdo.
El recargo (Opslag) y el tope legal más importante
La parte más controvertida de la cláusula de indexación es a menudo el recargo (opslag), un aumento porcentual adicional por encima de la inflación que los arrendadores incluyen para garantizar un aumento real del alquiler por encima de la inflación. Este recargo puede variar desde 1% hasta 5%. Durante años, esto llevó a aumentos de alquileres anuales exorbitantes. Sin embargo, el gobierno neerlandés ha intervenido para frenar esto. Se aprobó una ley que establece un tope legal a los aumentos en el sector libre. El incremento máximo permitido ahora se establece como el menor de dos cifras: ya sea inflación (IPC) + 1%, o el desarrollo salarial colectivo nacional promedio + 1%. Esta ley anula el contrato de alquiler. Si su contrato permite IPC + 3%, pero el tope legal para el año es solo IPC + 1%, entonces el arrendador solo puede aplicar legalmente el incremento IPC + 1%. Muchos inquilinos no son conscientes de esta protección crucial y pueden aceptar un incremento de alquiler ilegalmente alto simplemente porque está 'en el contrato'. Es responsabilidad del inquilino verificar el cálculo del arrendador tomando como referencia tanto los datos oficiales del IPC como el tope legal vigente.
