La cláusula de "acto de Dios"
Fuerza mayor, un término francés que significa 'fuerza superior', es una cláusula común en muchos tipos de contratos, incluidos algunos contratos de arrendamiento. En el derecho neerlandés, el concepto se conoce como overmacht. Está diseñada para afrontar situaciones en las que un evento extraordinario, imprevisible e incontrolable impide que una o ambas partes cumplan sus obligaciones contractuales. No son inconvenientes cotidianos; son eventos catastróficos que hacen objetivamente imposible el cumplimiento del contrato. Ejemplos clásicos incluyen desastres naturales como terremotos o inundaciones importantes, actos de guerra, terrorismo o restricciones generalizadas impuestas por el gobierno que afectan directamente el objeto del contrato. El propósito de una cláusula de fuerza mayor es definir qué ocurre en tal escenario: a menudo permite la suspensión o la terminación del contrato sin que ninguna de las partes sea considerada responsable por incumplimiento.
Aunque la cláusula puede estar presente en un contrato de alquiler, su aplicación práctica es extremadamente limitada y a menudo malentendida, especialmente por los inquilinos. Es un concepto jurídico que se invoca con mucha más frecuencia de la que se aplica con éxito. La prueba legal clave es la de la imposibilidad. No basta con que cumplir el contrato sea difícil, inconveniente o gravoso desde el punto de vista económico; debe ser genuinamente imposible debido al evento externo. Este umbral elevado explica por qué los argumentos de fuerza mayor suelen fracasar en el contexto de la principal obligación del inquilino: pagar la renta.
El caso de prueba COVID-19: dificultad económica frente a imposibilidad
La pandemia de COVID-19 ofreció una prueba real para el concepto de fuerza mayor en los contratos de alquiler. Cuando se impusieron confinamientos y la gente perdió sus empleos o ingresos, muchos inquilinos se preguntaron si podían invocar la fuerza mayor para suspender o cancelar sus pagos de renta. Los propietarios, en particular en el sector comercial, se enfrentaron a argumentos similares por parte de empresas obligadas a cerrar. Los fallos de los tribunales neerlandeses fueron de una claridad abrumadora y ofrecen una lección crucial para los inquilinos residenciales.
Los tribunales neerlandeses han dictaminado de forma consistente que la dificultad económica personal de un inquilino, incluso cuando es causada por un evento externo masivo como una pandemia, no constituye fuerza mayor respecto a la obligación de pagar la renta. La razón es que la obligación de pagar la renta es una obligación genérica de abonar una suma de dinero. Jurídicamente hablando, pagar dinero nunca se considera "imposible" en el mismo sentido en que lo sería, por ejemplo, entregar un objeto específico y único que ha sido destruido. Aunque el inquilino pueda no tener el dinero, la obligación legal de pagarlo sigue vigente. Los tribunales concluyeron que el riesgo económico de una pandemia recaía en el inquilino individual (que podía solicitar ayuda gubernamental) y no era motivo para transferir ese riesgo al arrendador anulando la obligación de pago. Este precedente hace extraordinariamente improbable que un inquilino residencial pueda usar con éxito una pérdida de empleo personal o una recesión económica como argumento de fuerza mayor para dejar de pagar la renta.
¿Cuándo podría aplicarse realmente la fuerza mayor en un alquiler?
Entonces, ¿existen escenarios en los que la fuerza mayor podría ser relevante para un contrato de arrendamiento residencial? Las posibilidades son limitadas y, por lo general, implican la imposibilidad física de usar la propiedad.
- Destrucción de la propiedad: Si el edificio de apartamentos queda destruido por un incendio, una inundación o una explosión de gas (que no sea culpa del inquilino), el objeto del contrato—la vivienda en sí—deja de existir. En ese caso, el contrato de alquiler normalmente se disuelve debido a la imposibilidad del arrendador de proporcionar la vivienda. Este es el ejemplo más claro de la fuerza mayor en acción.
- Expropiación gubernamental o cordón sanitario: Si el gobierno confiscara la propiedad para uso público, o si un edificio quedara sometido a una cuarentena o cordón sanitario a largo plazo e impenetrable por parte de las autoridades de salud o seguridad pública, podría sostenerse que es imposible que el arrendador proporcione al inquilino el "disfrute tranquilo" de la propiedad. Esto podría potencialmente activar una cláusula de fuerza mayor, conduciendo a la suspensión o terminación del contrato.
Incluso en estos casos extremos, el resultado no es automático. Se examinará detenidamente la redacción específica de la cláusula de fuerza mayor en el contrato, si existe. Si no hay ninguna cláusula, se aplicarán los principios generales de overmacht en el Código Civil neerlandés. Para el inquilino medio que se enfrenta a problemas económicos, la conclusión clave es que la fuerza mayor es una posibilidad jurídica muy remota, no una herramienta práctica para gestionar los pagos de la renta. Otras vías, como negociar un plan de pagos con el arrendador o solicitar asesoramiento municipal sobre deudas, son soluciones mucho más realistas y efectivas.
