El 'depósito de seguridad': un seguro para el arrendador
El depósito de seguridad, conocido en neerlandés como el waarborgsom, es una característica estándar de casi todos los contratos de alquiler en los Países Bajos. Su propósito es proporcionar al arrendador un colchón financiero contra posibles daños a la propiedad más allá del desgaste normal, o para cubrir el alquiler impago al final del contrato. Durante décadas, la cantidad que un arrendador podía exigir no estaba regulada, lo que conducía a exigencias desorbitadas de tres, cuatro o incluso seis meses de alquiler, creando una barrera significativa para muchos inquilinos. Sin embargo, la Wet goed verhuurderschap (Ley de Buena Gestión de Caseros), vigente desde el 1 de julio de 2023, ha supuesto una regulación muy necesaria a esta práctica. Para todos los nuevos contratos de alquiler, el depósito de seguridad ahora está legalmente limitado a un máximo de dos veces el alquiler base mensual (kale huur).
A pesar de este nuevo tope, el waarborgsom sigue siendo una de las fuentes de disputas más comunes entre arrendadores e inquilinos. El núcleo del conflicto casi siempre surge al final del contrato de alquiler cuando el arrendador quiere hacer deducciones. Lo que se entiende por 'daño' frente a 'desgaste normal' (normale slijtage) es muy subjetivo. Una marca de rozadura en la pared, una mancha desgastada en la alfombra o pintura deslavada suelen considerarse desgaste. Un agujero grande en la pared, una ventana rota o una mancha profunda de vino en el suelo son claramente daños. La carga de la prueba recae sobre el arrendador, por lo que un informe detallado de inspección de entrada (opleveringsrapport) con fotos, firmado por ambas partes, es absolutamente esencial para proteger tanto al inquilino como al arrendador.
La cuestión de los intereses: una idea errónea común
Una frecuente fuente de confusión, especialmente para expatriados de jurisdicciones como Alemania o partes de Estados Unidos, es el tema de los intereses. ¿Está obligado el arrendador a pagar al inquilino intereses ganados sobre el depósito de seguridad? La respuesta corta y definitiva en los Países Bajos es no. La ley de alquileres holandesa (específicamente, el Artículo 7:261b del Código Civil) no contiene ninguna disposición que obligue al arrendador a depositar el depósito en una cuenta separada con intereses o a devolverlo con intereses acumulados. El arrendador es libre de mantener el dinero en cualquier cuenta que elija. Aunque un inquilino podría argumentar que parece injusto que un arrendador se beneficie de su dinero durante años, actualmente no existe base legal para reclamar intereses sobre un depósito de seguridad. Cualquier sitio web o persona que sugiera lo contrario está mal informada sobre la ley holandesa.
La devolución del depósito
La Wet goed verhuurderschap también endureció las normas para la devolución del depósito. El arrendador debe devolver la waarborgsom dentro de 14 días tras la terminación del contrato de alquiler, siempre que no haya daños ni impagos. Si el arrendador tiene la intención de hacer deducciones, debe proporcionar al inquilino una lista completa y detallada de los costos dentro de 30 días de la terminación y devolver la parte restante del depósito. Un arrendador no puede simplemente decidir quedarse con todo el depósito sin proporcionar facturas específicas y verificables de las reparaciones. Si un arrendador retiene injustamente el depósito, el recurso del inquilino es enviar una carta de reclamación formal (sommatiebrief) y, si eso falla, iniciar un proceso legal, a menudo a través de una agencia de cobranzas o los tribunales.
