Definiendo 'Espacio habitable' en los Países Bajos
A diferencia de algunos países que tienen una única regla mínima de metros cuadrados para las propiedades de alquiler, los Países Bajos emplean un enfoque más complejo y de dos vertientes para garantizar que la vivienda tenga un tamaño y una calidad adecuados. No existe una ley simple que diga 'un apartamento de alquiler debe tener al menos X metros cuadrados.' En su lugar, los estándares se aplican mediante una combinación del Bouwbesluit 2012 para la seguridad física y la habitabilidad, y del woningwaarderingsstelsel - WWS para la equidad económica en el sector regulado. Este sistema reconoce que lo que se considera 'vivible' no se trata solo del tamaño bruto, sino también de la funcionalidad, la iluminación natural y lo que es un precio justo para ese espacio.
Este regulación indirecta significa que, si bien es poco probable que encuentres un apartamento recién construido con un techo de 2,1 metros, es posible que encuentres propiedades antiguas, 'con derechos adquiridos', en centros históricos de las ciudades que parecen estrechas según los estándares modernos. El objetivo principal del sistema es evitar construcciones inseguras nuevas y hacer que sea económicamente poco atractivo para los caseros cobrar rentas altas por espacios diminutos e insuficientes en el mercado regulado.
Los dos pilares de la regulación del espacio
-
El Bouwbesluit (Bouwbesluit): Este es el código técnico fundamental para toda la construcción en los Países Bajos, ya sea de nuevas edificaciones o renovaciones importantes. Establece los mínimos estrictos para los aspectos físicos de una vivienda. Esto incluye:
- Altura mínima de techo: Para las viviendas nuevas, el techo en una habitación habitable (verblijfsgebied) debe medir al menos 2,6 metros de alto.
- Tamaño mínimo de la habitación: Una vivienda nueva debe tener al menos una área habitable de 18 m², con un ancho mínimo de 3 metros.
- Luz natural y ventilación: El decreto especifica requisitos mínimos para el tamaño de la ventana en relación con el área del piso para asegurar una iluminación suficiente y reglas de ventilación para garantizar la calidad del aire.
Estas reglas proporcionan una base para entornos de vida seguros y saludables, pero principalmente impactan el parque de viviendas a medida que se construye o renueva. No se aplican retroactivamente a cada antiguo apartamento en Ámsterdam.
-
El Woningwaarderingsstelsel (WWS): Esta es la herramienta económica que regula el espacio en el sector de alquiler regulado. El WWS asigna puntos a una propiedad en función de varias características, y el número total de puntos determina la renta legal máxima. La superficie (en m²) de cada habitación es un componente principal de este cálculo. Un apartamento diminuto recibirá muy pocos puntos por su tamaño, lo que a su vez significa que su renta legal máxima será muy baja. El sistema no prohíbe expresamente a un casero alquilar un estudio de 15 m², pero garantiza que no pueda cobrar legalmente más de, por ejemplo, 300 € por ello. Este desincentivo económico es el principal mecanismo que evita la proliferación de viviendas sobrevaloradas y del tamaño de un armario en los sectores de vivienda social y regulada.
La Gran Libertad: El Sector Liberalizado
La debilidad crítica de este sistema es que la regulación económica del sistema de puntos se evapora en el sector libre o liberalizado (vrije sector). Si el alquiler inicial de una propiedad está por encima del umbral de liberalización (€879.66 en 2024), el casero puede cobrar lo que el mercado tolere. Aunque la propiedad debe seguir cumpliendo con los estándares de seguridad básicos del Bouwbesluit, no hay un tope legal para el alquiler basado en su tamaño o calidad. Por eso se pueden encontrar apartamentos muy pequeños (p. ej., 40 m²) en ubicaciones deseables alquilados por €1,800 o más. En el mercado libre, el único 'estándar de espacio' que realmente se aplica es la voluntad y la capacidad del inquilino para pagar el precio pedido.
