El desalojo, o 'desalojamiento' en neerlandés, es el proceso legal de retirar a un inquilino de una propiedad de alquiler. Lo más importante para cualquier inquilino en los Países Bajos es entender que se benefician de un alto grado de protección de los inquilinos (protección de los inquilinos). Un propietario no puede simplemente decidir que quiere recuperar la propiedad, cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos o eliminar las pertenencias del inquilino. Este tipo de desahucio por iniciativa propia es estrictamente ilegal, constituye un delito y expondría al arrendador a sanciones legales severas. El único organismo legalmente autorizado para desalojar a un inquilino es un oficial de justicia, y solo pueden actuar cuando cuentan con una orden de desalojo válida (orden de desalojo) emitida por un juez.
Esta sólida protección significa que un arrendador que quiere desalojar a un inquilino debe iniciar un recorrido legal formal, que a menudo es largo y costoso. No puede eludir este proceso, ni aunque crea que sus motivos están plenamente justificados. Este sistema está diseñado para prevenir la inestabilidad de la vivienda y garantizar que las disputas se resuelvan mediante revisión judicial imparcial en lugar de la fuerza o intimidación.
Causas de desalojo
Un arrendador no puede terminar un contrato simplemente porque le apetezca. Debe tener una razón legalmente reconocida, y aun así, debe demostrarla ante el juez. Las bases legales principales incluyen:
- No comportarse como un buen inquilino: Esta es una categoría amplia, pero la razón más común es un impago sustancial y constante del alquiler (normalmente 3 meses o más). También puede incluir causar molestias graves a los vecinos, usar la propiedad para actividades ilegales o descuidar la propiedad.
- Uso personal urgente (
Uso personal urgente): El arrendador puede buscar terminar el contrato si él o un familiar cercano necesitan vivir con urgencia en la propiedad. Esto está sujeto a una estricta prueba de equilibrar intereses por parte del juez, quien pondera la necesidad del arrendador frente a la necesidad de vivienda del inquilino. Esto no puede usarse como pretexto y requiere pruebas sustanciales.
- Rechazo de una oferta razonable: Si el arrendador quiere renovar y ofrece al inquilino un nuevo contrato razonable para después de la renovación, la negativa del inquilino puede ser motivo de terminación.
- Finalización de un contrato a término fijo: Para algunos contratos específicos y a corto plazo (p. ej., una 'cláusula del diplomático' o un contrato de arrendamiento con una duración máxima de dos años), el contrato puede terminar, pero el arrendador debe seguir dando la notificación adecuada.
El Proceso Legal Obligatorio
Si un arrendador cree que tiene bases legales, debe seguir estos pasos sin excepción:
- Aviso formal: El arrendador debe enviar un aviso formal de terminación del contrato por carta certificada, indicando las bases legales y observando el plazo de preaviso correcto (de 3 a 6 meses).
- Respuesta del inquilino: El inquilino tiene 6 semanas para aceptar o rechazar. Si el inquilino no hace nada o no está de acuerdo, el contrato de alquiler continúa automáticamente.
- Procedimientos judiciales: La única opción del arrendador es presentar una demanda ante el juez del cantón (kantonrechter).
- Decisión del juez: Ambas partes presentan su caso. El juez decide si la razón del arrendador es válida y si justifica la terminación del contrato. El juez tiene la última palabra.
- Orden de desalojo: Si el juez falla a favor del arrendador, emitirá una orden de desalojo, que fija una fecha límite para que el inquilino se vaya.
- Intervención del oficial de justicia: Si el inquilino no se va en la fecha indicada, el arrendador entrega la orden al oficial de justicia, quien ejecutará formalmente el desalojo. Este proceso garantiza que la fuerza se use solo como último recurso bajo la autoridad estricta de la ley.
