Desalojo constructivo

Ser obligado a abandonar la vivienda sin aviso de desalojo

'Desalojo constructivo' es un concepto legal de los sistemas de derecho común como Estados Unidos. Describe una situación en la que un arrendador no desalojar formalmente al inquilino, sino que hace que la propiedad sea tan inhabitable que el inquilino se vea obligado a mudarse. Esto podría ocurrir mediante acciones como cortar servicios esenciales (calefacción, agua, electricidad) o negarse a abordar un defecto catastrófico, como un techo colapsado o una infestación grave de moho. En el sistema estadounidense, un inquilino que ha sufrido un 'desalojo constructivo' puede tener derecho a romper el contrato de arrendamiento y abandonar la vivienda sin más responsabilidad por la renta.

En los Países Bajos, el término 'desalojo constructivo' no se utiliza, y la vía legal para el inquilino es significativamente diferente y más formal. Un inquilino holandés no puede simplemente declarar la propiedad inhabitable, entregar las llaves y marcharse. Hacerlo es extremadamente arriesgado y probablemente se consideraría un incumplimiento de contrato, dejando al inquilino responsable de toda la renta futura hasta el final del contrato de arrendamiento. El sistema legal holandés exige que el inquilino siga un proceso estructurado para abordar el problema subyacente, que no se ve como un 'desalojo' sino como una falla extrema del deber de mantenimiento (onderhoudsplicht).

El Enfoque Holandés: Defectos Graves y Disolución del Arrendamiento

Si las acciones o la negligencia del arrendador hacen que la propiedad sea inhabitable, la situación se trata como un caso de un defecto muy grave (gebrek). La reparación principal para el inquilino no es abandonar la propiedad, sino obligar legalmente al arrendador a actuar. El proceso implica:

1. Declarar Incumplimiento: El inquilino debe notificar formalmente al arrendador del defecto y darle un plazo para solucionarlo. Si el arrendador falla, queda legalmente 'en incumplimiento' (in verzuim).
2. Solicitar Reducción de la Renta: El inquilino puede acudir de inmediato a la Huurcommissie o al tribunal para solicitar una reducción significativa de la renta, potencialmente a cero, hasta que la propiedad vuelva a ser habitable.
3. Solicitar la Disolución del Arrendamiento (Ontbinding): El paso final es que el inquilino acuda a un tribunal de subdistrito (kantonrechter) y solicite la disolución formal (ontbinding) del contrato de arrendamiento. Un juez concederá esta solicitud si el incumplimiento del contrato por parte del arrendador es tan severo que el inquilino no puede razonablemente seguir viviendo allí. Solo una sentencia judicial puede terminar oficialmente el contrato de arrendamiento bajo estas circunstancias.

Esta supervisión judicial es una característica crítica del sistema holandés. Protege a ambas partes: evita que un inquilino abandone un arrendamiento por un asunto menor, y evita que un arrendador fuerce a un inquilino a abandonar la propiedad por negligencia. Un inquilino que siga este camino legal también podría reclamar al arrendador daños por costos incurridos, como encontrar un alojamiento temporal.

El Peligro de la 'Autoayuda'

La conclusión clave para los inquilinos en los Países Bajos es evitar las medidas de 'autoayuda'. Aunque el comportamiento del arrendador pueda parecer un desalojo, la ley no lo ve así. El poder de terminar un contrato de arrendamiento debido a la falta de habitabilidad recae en un juez, no solo en el inquilino. Simplemente mudarse y dejar de pagar la renta sin una orden judicial es el error más común y costoso que puede cometer un inquilino en esta situación, ya que los pone en incumplimiento y le da al arrendador un reclamo sólido sobre la renta restante.