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La VvE y la cartera del inquilino

Cuando alquilas un apartamento en los Países Bajos, vives en una propiedad que probablemente forma parte de una Vereniging van Eigenaren (VvE) o Asociación de Propietarios. Cada persona que posee un apartamento en el edificio es miembro obligatorio de esta asociación, que es responsable de la gestión y el mantenimiento colectivos de las áreas comunes del edificio: el techo, la fachada, la cimentación, la escalera, el ascensor, etc. Para cubrir los costos de este mantenimiento, el seguro y la gestión, cada propietario paga una contribución mensual obligatoria, a menudo denominada la contribución de la VvE o la cuota de condominio. Aunque, fundamentalmente, es un costo para el propietario (su arrendador), tiene implicaciones directas y a menudo malinterpretadas para el inquilino. La pregunta clave es: ¿qué partes de esta cuota puede transferir legalmente el arrendador a la persona que alquila el apartamento? La respuesta es mucho más restrictiva de lo que muchos arrendadores le hacen creer.

¿Qué se puede transferir legalmente al inquilino?

La ley de alquiler holandesa es muy clara al respecto: un arrendador no puede simplemente remitirle al inquilino toda su factura de la VvE. Los únicos costos que pueden repercutirse son aquellos que se enmarcan en la definición legal de 'service charges' (servicekosten). Estos son costos relacionados con servicios de los que el inquilino se beneficia directamente. Por ejemplo, si la contribución de la VvE incluye un componente para la electricidad utilizada por el ascensor y las luces del pasillo, o para la limpieza regular de los pasillos comunes, estos costos específicos pueden incluirse en las cargas de servicio del inquilino. De igual manera, el costo de un contrato de mantenimiento para el ascensor (liftcontract) o el mantenimiento menor del jardín para un patio compartido también podría ser repercutido. La idea clave es que debe tratarse de un servicio real proporcionado, no un costo relacionado con la propiedad o la preservación a largo plazo de la propiedad misma.

Lo que absolutamente no se puede repercutir

Este es el punto en el que los inquilinos deben estar alerta, ya que muchos arrendadores ya sea ignoran o desconocen estas reglas. La gran mayoría de la contribución típica de la VvE está compuesta por costos que son responsabilidad exclusiva del propietario y nunca pueden ser cobrados al inquilino. Estos incluyen:

• Contribuciones al fondo de obras a largo plazo (MJOP): Una gran parte de la cuota de la VvE se destina a un fondo de mantenimiento a largo plazo (meerjarenonderhoudsplan o reservefonds) para ahorrar para reparaciones futuras importantes como un reemplazo de techo o una renovación de la fachada. Este es un costo central de propiedad y no es responsabilidad del inquilino.
• Seguro del edificio (Opstalverzekering): El seguro de la estructura del edificio en sí es un costo clásico del propietario.
• Cuotas de gestión de la VvE: Las cuotas pagadas a un administrador profesional (VvE-beheerder) para gestionar las finanzas y las reuniones de la asociación son un gasto del propietario.
• Impuestos sobre la propiedad: Cualquier impuesto relacionado con la propiedad, como el onroerendezaakbelasting (OZB), es a cargo del propietario.

La realidad: Oculto en las cargas de servicio

La forma más común en que los arrendadores cargan indebidamente a los inquilinos los costos de VvE es enterrándolos dentro de una cuota de servicio vaga y no detallada (servicekosten) por adelantado. El inquilino paga una suma global cada mes por 'servicios', sin un desglose claro de lo que cubre. Al final del año, es posible que el arrendador no proporcione el detallado (jaarafrekening) legalmente requerido, o puede que proporcione uno que incluya una partición como 'contribución de la VvE' sin especificar qué partes. Esto es ilegal. Un inquilino tiene derecho a exigir un desglose preciso y detallado de todas las cargas de servicio. Si ves 'VvE-bijdrage' en tu liquidación, debes cuestionarlo de inmediato y pedir los documentos subyacentes de la VvE para verificar que solo se te cobra por los componentes de servicio permitidos. Este es un punto frecuente de disputa que se presenta ante la Huurcommissie (Tribunal de Arrendamiento), que suele fallar a favor de los inquilinos cuando los arrendadores transfieren indebidamente costos de propiedad.