Una Batalla por las Responsabilidades
La presencia de ongedierte (plagas) en una propiedad en alquiler puede variar desde una molestia menor hasta un grave riesgo para la salud. Esta categoría es amplia, abarcando desde insectos como zilvervisjes y mieren hasta infestaciones más graves de ratones (muizen), ratas (ratten), cucarachas (kakkerlakken), y las temibles bedwantsen.
A diferencia de un problema claro como un calefactor roto, la responsabilidad del control de plagas (ongediertebestrijding) es una de las áreas grises más significativas de la ley de alquileres de los Países Bajos. El meollo de la disputa casi siempre se reduce a una pregunta: ¿la infestación fue causada por un defecto estructural de la propiedad o por el estilo de vida del inquilino? La ley ofrece principios en lugar de reglas absolutas, creando un terreno fértil para disputas donde propietarios e inquilinos señalan con el dedo y permiten que las plagas prosperen mientras tanto.
La Carga del Arrendador: Defectos Estructurales
La responsabilidad del arrendador para el control de plagas está directamente ligada a su deber de mantener la propiedad y reparar defectos (gebreken). Si se puede demostrar que las plagas están entrando en la vivienda debido a un problema estructural, el arrendador es responsable tanto del coste de la exterminación como del coste de reparar el punto de entrada. Por ejemplo, si hay una colonia de ratones viviendo en la cavidad de la pared de un complejo de apartamentos e entran por agujeros alrededor de la plomería, es indiscutiblemente un problema del arrendador. De manera similar, si un apartamento está infestado de plagas antes de que el inquilino se mude, el arrendador incumple su obligación de entregar una propiedad en buen estado. Los costos para remediar esto corren enteramente a cargo del arrendador.
Sin embargo, demostrar esto no siempre es sencillo. Un inquilino astuto debería documentar de inmediato cualquier punto de entrada potencial con fotografías y notificar formalmente al arrendador por escrito. El argumento es más sólido cuando el problema está claramente fuera del control del inquilino, como un houtworm en las vigas estructurales del edificio o un problema de ratas que afecta a un bloque entero. En estos casos, no se trata de un problema aislado en un único apartamento sino de un defecto a nivel de edificio. Los arrendadores que se niegan a actuar en estas situaciones asumen un riesgo legal y financiero significativo, pues los inquilinos pueden acudir a la Huurcommissie (Tribunal de Alquiler) para forzar reparaciones y exigir una reducción de la renta.
El Papel del Inquilino: Plagas Menores y un goed huurder (buen inquilino)
Por otro lado, está el principio de kleine herstellingen (reparaciones menores), que son responsabilidad del inquilino. La ley espera que los inquilinos manejen por sí mismos los problemas menores no estructurales. Esto a menudo incluye tratar con plagas aisladas que no son el resultado de un fallo del edificio. Por ejemplo, un rastro de hormigas que conduce a un frasco de azúcar en la encimera es un problema que el inquilino debe resolver. Del mismo modo, unas cuantas arañas o moscas se consideran una parte normal de habitar una vivienda. Esto entra dentro de la expectativa general de que un inquilino actúe como un goed huurder (buen inquilino), lo que incluye mantener un nivel razonable de limpieza.
El verdadero conflicto surge cuando la infestación es más grave. Tomemos las bedwantsen como ejemplo. Estas son notoriamente difíciles de erradicar y aún más difíciles de rastrear. ¿Llegaron en el colchón de segunda mano del inquilino, o estaban dormidas en las molduras de las paredes del apartamento desde un alquiler anterior? A menudo no hay una respuesta clara, lo que conduce a disputas prolongadas. En estos casos, el mejor enfoque del inquilino es actuar de buena fe, informar al arrendador de inmediato y proponer una solución compartida. Si el arrendador se niega a cooperar ante una infestación seria con origen incierto, buscar asesoramiento en el Juridisch Loket (asistencia legal gratuita) o en la Huurcommissie es el siguiente paso lógico. El inquilino nunca debe simplemente retener el alquiler; debe seguir los procedimientos oficiales para construir un caso sólido.
