El núcleo del asunto: ¿Quién contrató al agente?
Este es el tema financiero más importante y más malentendido en el mercado de alquiler neerlandés. Los términos broker fee, agency fee, o bemiddelingskosten se refieren a una comisión pagada a un agente inmobiliario (makelaar) por su papel en asegurar un contrato de alquiler. Durante años, la práctica estándar era que los agentes cobraran al nuevo inquilino una tarifa, típicamente equivalente a un mes de alquiler más el 21% de IVA (BTW). Sin embargo, un cambio histórico en la ley neerlandesa en 2016 cambió esta práctica radicalmente. La ley se basa en un principio simple y lógico: solo pagas al agente que contrataste para que trabaje para ti. Si un agente representa al propietario, ese agente no puede legalmente cobrar una tarifa al inquilino. El propietario es el cliente del agente y, por lo tanto, es responsable de pagarle.
Entonces, ¿cómo sabes para quién trabaja el agente? Es simple. Si encuentras un apartamento listado en una plataforma pública como Pararius o Funda, o en el propio sitio web del agente, ese agente está, por definición legal, trabajando para el propietario. El propietario lo ha contratado para comercializar la propiedad y encontrar un inquilino adecuado. En este escenario, tú, el posible inquilino que responde al anuncio, eres la otra parte. Exigir una tarifa a ti es ilegal. Se considera 'servir a dos amos' (twee heren dienen), lo cual la ley prohíbe explícitamente. A pesar de esta claridad, muchos agentes continúan cobrando estas tarifas ilegales, aprovechándose de la ignorancia de los inquilinos, especialmente expatriados que no están familiarizados con la ley neerlandesa.
Nombres engañosos y tarifas ilegales
Debido a que el término bemiddelingskosten ahora se sabe ampliamente que es ilegal en la mayoría de las situaciones que enfrentan los inquilinos, muchas agencias han recurrido a usar un lenguaje creativo y engañoso para disfrazar la misma tarifa. Ten mucho cuidado con cualquiera de los siguientes cargos cuando estés solicitando una propiedad que encontraste a través de un anuncio público de un agente:
- Costos de contrato (contractkosten)
- Costos de administración (administratiekosten)
- Tarifas de procesamiento
- Tarifas únicas para inquilinos
El nombre no importa. Si la tarifa es una condición para que puedas alquilar la propiedad y el agente representa al propietario, es ilegal. Estas tarifas pueden variar desde unos pocos cientos de euros hasta un mes completo de alquiler más impuestos. Es una ganancia pura e ilegal para la agencia. Pueden intentar justificarlo alegando que es para redactar el contrato o revisar tus documentos, pero estas son tareas estándar que forman parte del servicio que ya están siendo pagados para proporcionar por el propietario. Si te presionan para pagar tal tarifa, puedes y debes negarte. Si ya has pagado una, puedes tomar acciones legales para recuperar el dinero. Hay muchos servicios de 'no ganar, no pagar' que se especializan en ayudar a los inquilinos a recuperar estas tarifas pagadas ilegalmente, a menudo retrocediendo varios años.
Cuando TÚ debes pagar: contratar a tu propio agente
Hay un escenario claro y legítimo en el que un inquilino debe pagar una comisión de agencia. Esto es cuando contratas proactivamente a un agente para que actúe como tu representante exclusivo. En este caso, tú eres el cliente. Contratas a un makelaar para que trabaje en tu nombre, proporcionándole tus criterios específicos (ubicación, presupuesto, tamaño, etc.). Su trabajo es entonces buscar activamente en todo el mercado, incluyendo propiedades de otras agencias, programar visitas para ti, usar su red para encontrar propiedades antes de que se publiquen públicamente, brindar asesoramiento, negociar el alquiler y los términos con el agente del propietario, y revisar meticulosamente el contrato de alquiler en busca de cualquier señal de alerta. Estás pagando por un servicio profesional prestado directamente a ti. En esta situación, una tarifa equivalente a un mes de alquiler más IVA es estándar, legal y a menudo vale la pena el costo, ya que un buen agente puede ahorrarte tiempo, estrés y dinero a largo plazo. La diferencia crítica es quién inició la relación: ¿respondiste a su anuncio o los contrataste para que buscaran por ti?
