Comisión de agente inmobiliario

'Quien paga al flautista, manda la melodía'

Makelaarscourtage, o comisión de un agente, es uno de los temas más contenciosos y con mayores implicaciones legales en el mundo de los alquileres neerlandeses. El principio legal central que lo rige es simple: la parte que da al agente la tarea de encontrar algo (un inquilino para un arrendador, o una propiedad para un inquilino) es la que paga la comisión. Esto significa que si un agente (verhuurmakelaar) es contratado por un arrendador para encontrar un inquilino para su propiedad, el arrendador debe pagar la tarifa del agente. Es ilegal que este agente luego se dé la vuelta y cobre una comisión, o cualquier tarifa por su servicio, al inquilino que alquila la propiedad. El agente no puede servir a dos amos y, lo que es más importante, no puede ser pagado por ambos.

A pesar de este principio legal claro, durante años fue práctica común que los agentes de los propietarios cobrasen a los inquilinos honorarios ilegales bajo una variedad de nombres engañosos: contractkosten (costes de contrato), administratiekosten (costes de administración), o incluso una comisión de un mes. Estos honorarios se cobraban simplemente por el 'privilegio' de ser elegido como inquilino. Después de numerosos fallos judiciales que constantemente han considerado ilegal esta práctica, se ha vuelto menos evidente, pero no ha desaparecido. Los agentes sin escrúpulos todavía intentan cobrar a los inquilinos cientos de euros por tareas que claramente forman parte de su servicio al arrendador. Cualquier inquilino potencial a quien un agente del arrendador le pida pagar una tarifa más allá del depósito y del alquiler del primer mes debe ser extremadamente cauteloso, ya que casi con certeza es ilegal.

El costo de contratar a tu propio agente

La situación es completamente distinta cuando un inquilino decide contratar a su propio agente, un aanhuurmakelaar, para buscar activamente una propiedad en su nombre. En este caso, el inquilino es el cliente que encomienda la tarea, y por lo tanto el inquilino es responsable de pagar la makelaarscourtage. Esta es una tarifa legítima y legal por un servicio contratado. La comisión suele ser una cantidad fija o, más comúnmente, equivalente a un mes de alquiler básico, más el 21% de IVA (BTW). Entonces, para una propiedad que se alquila a 1.500 € al mes, el inquilino debería pagar a su agente una tarifa de 1.815 € (1.500 € + 21%).

Este es un obstáculo financiero significativo para muchos. En efecto, para asegurar una propiedad a través de un aanhuurmakelaar, un inquilino podría necesitar pagar el alquiler del primer mes, un depósito de uno o dos meses de alquiler, y la comisión del agente, todo de una vez. Para nuestro apartamento de 1.500 € con un depósito de dos meses, esto sería un costo inicial asombroso de 6.315 €. Este alto costo obliga a muchos a navegar por el peligroso mercado por su cuenta. Para quienes decidan contratar a un agente, es vital obtener de antemano un acuerdo claro y por escrito (opdracht tot dienstverlening) que indique explícitamente los servicios que se proporcionarán y la estructura exacta de la comisión, asegurando que no haya sorpresas ocultas más adelante.