Declaración de Desconocimiento
La niet-zelfbewoningsclausule (cláusula de no ocupación por el arrendador) es una cláusula específica que es cada vez más común en los contratos de alquiler holandeses, especialmente cuando se alquila a un inversor profesional o a un arrendador que compra para alquilar. Al incluir esta cláusula, el arrendador declara formalmente que no ha vivido en la propiedad, no está personalmente familiarizado con sus características, y por lo tanto no puede estar al tanto de posibles 'defectos ocultos' (verborgen gebreken) más allá de lo que es evidente. Es, en esencia, una maniobra legal diseñada para proteger al arrendador al disminuir las expectativas del inquilino sobre la omnisciencia del arrendador acerca del estado de la propiedad.
El propósito legal y sus limitaciones
El objetivo principal de esta cláusula desde la perspectiva del arrendador es limitar su responsabilidad. Normalmente, un arrendador es responsable de todos los defectos que impidan el disfrute de la propiedad por parte del inquilino, incluso aquellos que no conocía. Esta cláusula intenta crear una excepción. Por ejemplo, si un problema de fontanería extraño ocurre solo bajo condiciones muy específicas, el arrendador podría usar esta cláusula para argumentar que no podría haberlo sabido y, por lo tanto, sería menos culpable de cualquier daño resultante. Sin embargo, es crucial que los inquilinos entiendan que esta cláusula no es un salvoconducto para que el arrendador evada su responsabilidad. No los exonera de sus obligaciones fundamentales de mantenimiento que la ley exige. Un arrendador aún debe reparar defectos importantes como un techo que gotea, una caldera de calefacción central rota o sistemas eléctricos defectuosos, independientemente de si ya eran conscientes de ellos. La cláusula entra principalmente en juego en disputas sobre compensación o daños resultantes de defectos imprevistos.
Lo que esta cláusula te dice sobre tu arrendador
Más allá de sus implicaciones legales, la presencia de una niet-zelfbewoningsclausule es una señal clara e inequívoca sobre el tipo de arrendador con el que estás tratando. Indica que la propiedad es un vehículo de inversión, no un antiguo hogar. Esto suele significar que la relación será más formal y comercial. Si bien esto puede implicar gestión profesional, también puede significar menos flexibilidad y un enfoque principal en los rendimientos financieros en lugar de la comodidad del inquilino. Te indica que cualquier comunicación será con un propietario o administrador de la propiedad que no tiene un apego emocional personal a la propiedad. Para el inquilino, esto debería servir como una indicación para ser especialmente diligente durante la inspección de entrega (oplevering), ya que no puedes confiar en el conocimiento previo del arrendador sobre las peculiaridades de la propiedad y debes documentar todo tú mismo.
