¿Qué ley, qué tribunal?
En un mundo cada vez más internacional, no es raro que un contrato de alquiler implique a partes de distintos países. Puedes ser un expatriado de Canadá que alquila a un propietario que vive en Alemania. Esto plantea una cuestión jurídica crítica: si surge una disputa, qué leyes de qué país se aplican y qué tribunales de qué país tienen la autoridad para conocer del caso. Esta es la cuestión de la jurisdicción. Una cláusula de jurisdicción es una condición en un contrato que intenta predefinir la respuesta, indicando a menudo algo como: "Este acuerdo se regirá e interpretará de conformidad con las leyes de Inglaterra y Gales, y las partes se someten a la jurisdicción exclusiva de los tribunales ingleses." Para la mayoría de los contratos, esta es una forma perfectamente válida de crear certeza jurídica. Sin embargo, para los contratos de alquiler relativos a inmuebles en los Países Bajos, dicha cláusula es casi totalmente inútil.
El principio jurídico que rige esta materia, tanto en la legislación neerlandesa como en las normas de la UE, es abrumadoramente claro: para las disputas relacionadas con el arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del país donde se encuentra la propiedad tienen jurisdicción exclusiva. Se trata de una norma imperativa que no puede ser modificada mediante un acuerdo contractual. Si tu piso está en Ámsterdam, un tribunal neerlandés es el único tribunal que puede conocer de un caso sobre tu arrendamiento, punto. Del mismo modo, el propio arrendamiento está regido por las disposiciones imperativas de la legislación de arrendamientos neerlandesa, que están diseñadas para proteger al inquilino como parte más débil. Un propietario no puede utilizar una cláusula de elección de ley para ‘excluirse’ de estas protecciones.
Si una cláusula de este tipo es jurídicamente nula, ¿por qué un propietario se molestaría en incluirla? El inquilino escéptico debería ver esto como una señal de alarma significativa, que indica una de dos cosas sobre el propietario:
- Ignorancia: El propietario puede ser un aficionado que utiliza una plantilla de contrato genérica que encontró en línea en su país de origen, completamente ajeno a que no es aplicable en los Países Bajos. Aunque no sea malintencionado, esto sugiere falta de profesionalidad y la posibilidad de otros malentendidos legales en el futuro.
- Intimidación: Más cínicamente, el propietario puede ser plenamente consciente de que la cláusula no es exigible pero la incluye como táctica de intimidación. Apuntan a que un inquilino expatriado, que no conoce el derecho neerlandés, leerá la cláusula y creerá que no tiene recursos en los Países Bajos. Podrían suponer que las molestias y el coste de intentar demandar a su propietario en un país extranjero serían tan prohibitivos que simplemente abandonará cualquier disputa, ya sea por un depósito retenido ilegalmente o por una subida de alquiler ilegal. Es un farol, diseñado para crear un efecto disuasorio en la disposición del inquilino a reclamar sus derechos.
Independientemente del motivo, la presencia de tal cláusula es una señal de que debes extremar la precaución. Sugiere que tu propietario o bien no conoce sus obligaciones legales en los Países Bajos o bien está intentando activamente engañarte sobre tus derechos. Si bien la cláusula en sí no tiene fuerza legal, dice mucho sobre la persona con la que estás a punto de celebrar un contrato.
Tu protección inquebrantable
La conclusión clave para cualquier inquilino que alquile en los Países Bajos es reconfortante. No importa lo que diga tu contrato, no importa dónde viva tu propietario, y no importa lo que su abogado pueda decirte, tu contrato de alquiler de una propiedad ubicada en los Países Bajos se rige por la legislación neerlandesa. Cualquier disputa grave que tengas será resuelta por un juez neerlandés. Esta es tu protección inquebrantable. Esto significa que todos los derechos imperativos que tienes como inquilino—protección contra el desalojo sin orden judicial, el derecho a que se reparen defectos importantes, las normas que regulan los aumentos de alquiler en el sector regulado y los límites a las fianzas—se aplican a ti, siempre.
Así que, si te encuentras en una disputa con un propietario extranjero que apunta a una cláusula de jurisdicción que nombra a otro país, puedes tener la seguridad de que la ley está de tu lado. Tu primer paso debería ser buscar asesoramiento de un experto legal local, como el Juridisch Loket, que pueda confirmar tus derechos según la legislación neerlandesa. Cualquier procedimiento legal tendrá lugar aquí, en un idioma y un sistema jurídico diseñados para gestionar precisamente este tipo de disputas. La cláusula de jurisdicción es, en este contexto, nada más que palabras vacías en una página.
