Cláusulas de arbitraje en arrendamientos

El 'Arbitragebeding': una cláusula injusta

A veces, un contrato de alquiler puede contener un arbitragebeding, o una cláusula de arbitraje. Esta es una sección que estipula que cualquier disputa futura derivada del contrato debe resolverse mediante arbitraje en lugar del sistema judicial público o de la Huurcommissie. El arbitraje implica presentar el caso ante un árbitro privado, externo, o un panel cuyas decisiones son legalmente vinculantes. Los propietarios pueden favorecer estas cláusulas bajo la suposición de que son más rápidas o de que un árbitro podría estar más orientado al ámbito comercial que un juez.

Sin embargo, en la legislación de los Países Bajos sobre consumo y arrendamiento, tales cláusulas se miran con gran desconfianza. La ley reconoce el desequilibrio de poder inherente entre un arrendador y un inquilino. Un inquilino es considerado la 'parte más débil' en la transacción. Forzar a un inquilino a renunciar a su derecho a acceder al sistema jurídico sancionado por el estado (los tribunales) y a cuerpos especializados (la Huurcommissie) se considera generalmente una cláusula 'onerosamente excesiva' (onredelijk bezwarend). Por ello, una cláusula de arbitraje en un contrato de alquiler residencial suele figurar en la 'lista negra' (zwarte lijst) o en la 'lista gris' (grijze lijst) de términos contractuales injustos, lo que significa que se presume que es anulable o completamente nula.

El derecho del inquilino a elegir

Incluso si un inquilino firma un contrato con una cláusula de arbitraje, eso no significa que esté obligado por ella. La ley le otorga al inquilino el poder de anular la cláusula. Si un arrendador intenta iniciar arbitraje basándose en la cláusula, el inquilino generalmente tiene un plazo de un mes para declarar por escrito que no acepta el arbitraje y desea que la disputa sea escuchada por el tribunal competente (bevoegde rechter). En esencia, un inquilino no puede ser privado de su derecho a acudir al kantonrechter o, para asuntos relevantes, a la Huurcommissie. Cualquier intento de un arrendador por hacer cumplir una cláusula de arbitraje obligatoria contra la voluntad del inquilino casi con certeza fracasará si se impugna.