La obligatoria 'Eindschoonmaak'
Al final de un arrendamiento, es común encontrar una cláusula en el contrato de alquiler, particularmente en el sector libre y para apartamentos amueblados, que exige una 'limpieza final' (eindschoonmaak). Esto a menudo toma la forma de una tarifa obligatoria para un servicio profesional de limpieza contratado por el arrendador, que luego se deduce de la fianza del inquilino. Los propietarios justifican esto al afirmar que garantiza que la propiedad se entregue a un estado profesional para el próximo inquilino. Aunque puede parecer razonable, la tarifa de limpieza final obligatoria es una de las cargas más cuestionables legalmente y con frecuencia disputadas en la práctica de alquiler holandesa. El núcleo del problema radica en el conflicto entre la libertad contractual y el principio legal de que la obligación principal de un inquilino es simplemente devolver la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal.
Situación legal y 'cláusulas abusivas'
La regla fundamental en la ley de alquiler holandesa es que al irse, un inquilino debe entregar la propiedad en el estado descrito en el informe inicial de inspección (opleveringsrapport). Si no hubo informe inicial, la ley presume que el inquilino lo recibió en buen estado y debe devolverla de esa manera. El concepto de 'normal wear and tear' (normale slijtage) es clave: un inquilino no es responsable del envejecimiento gradual de una propiedad. Una tarifa de limpieza profesional obligatoria puede ser, y a menudo es, considerada una 'cláusula abusiva' (onredelijk beding). Si un inquilino ha limpiado minuciosamente el apartamento por cuenta propia para el estándar en que se encontraba al inicio del contrato, obligarlo a pagar además por un servicio profesional que no necesita puede ser legalmente no exigible. El argumento más fuerte del arrendador para la tarifa es si puede demostrar, mediante el informe de check-in y las facturas, que el apartamento fue limpiado profesionalmente inmediatamente antes de que el inquilino se mudara. En ese caso, pueden argumentar que el 'mismo estado' significa 'profesionalmente limpio'. Sin esta prueba, la cláusula se encuentra en una base legal muy frágil.
Cuotas fijas vs. costos reales
Los arrendadores suelen intentar aplicar este cargo de una de dos maneras:
- Una cuota fija (
vast bedrag): El contrato especifica una cantidad fija, por ejemplo, 250 €, para la limpieza final. Este es el método legalmente más problemático. La ley holandesa establece que los propietarios no pueden obtener beneficios de cargos relacionados con el servicio que se trasladan a los inquilinos. Una cuota fija, no respaldada por una factura real, puede ser fácilmente impugnada como un intento de generar beneficios en lugar de cubrir un costo real.
- Deducción de los costos reales: Un método más común y ligeramente más defendible es que el arrendador contrate a una empresa de limpieza y deduzca el monto facturado de la fianza. Aunque esto parece más transparente, sigue siendo susceptible de abuso. El inquilino no tiene control sobre qué empresa se contrata y puede presentarse una factura inflada. Los inquilinos deben exigir siempre ver una copia de la factura real, detallada, de la empresa de limpieza. La negativa a proporcionarla es una señal de alerta importante.
Derechos de los inquilinos y buenas prácticas
Para protegerse, los inquilinos deben ser proactivos. Antes de firmar un contrato de arrendamiento, los inquilinos deben cuestionar cualquier cláusula sobre la limpieza profesional obligatoria. Al final del período de alquiler, los inquilinos deben realizar una limpieza meticulosa por su cuenta y, crucial, documentarlo con numerosas fotos y videos tomadas durante la eindinspectie de salida (eindinspectie). Esta evidencia es invaluable en una disputa. El inquilino también puede contratar de forma proactiva a su propia empresa de limpieza certificada y entregar la factura al arrendador, lo que a menudo satisface la obligación contractual a un costo potencialmente menor. Si un arrendador deduce injustamente una tarifa de limpieza de la fianza, el inquilino puede impugnarla por escrito y, si es necesario, llevar el caso ante los tribunales para recuperar su dinero. La ley suele estar del lado del inquilino, siempre que haya actuado razonablemente y tenga evidencia de sus propios esfuerzos de limpieza.
