El canon por debajo del alquiler
Cuando pagas el alquiler de un apartamento en una gran ciudad holandesa como Ámsterdam, podrías suponer que ese dinero va enteramente al dueño del edificio. Sin embargo, a menudo hay otra capa de alquiler, más profunda, por la que financias indirectamente. Esto es canon de terreno, conocido en holandés como la canon. Es el pago anual que tu arrendador realiza al verdadero propietario de la tierra sobre la que se asienta tu edificio. En muchas ciudades históricas, el municipio posee la gran mayoría de la tierra y la arrienda a los propietarios bajo un sistema llamado arrendamiento (erfpacht). El canon es la cuota por este arrendamiento de tierras a largo plazo. Aunque tú, el inquilino, nunca recibirás una factura por el canon, es un costo operativo fundamental para tu arrendador que, sin lugar a dudas, ya viene incluido en el precio de tu alquiler mensual. Es un factor invisible pero significativo que contribuye al alto costo de vida en estas áreas.
La cantidad del canon no es arbitraria. Típicamente se calcula como un porcentaje del valor oficial de la tierra, que es reevaluado periódicamente por el municipio. Para el propietario, esto puede ser un costo estable y predecible, o puede ser una fuente de gran ansiedad financiera. En acuerdos de arrendamiento antiguos, el canon a menudo estaba fijado durante largos periodos, como 50 o 75 años. Al final de tal periodo, el municipio tiene el derecho de ajustar el canon de la tierra al valor actual de la tierra, mucho más alto, lo que conduce a un aumento repentino y drástico en los costos anuales del arrendador. Este es el principal riesgo del sistema de arrendamiento para los propietarios.
Cómo Afecta el Canon al Inquilino
Como inquilino, las obligaciones del canon del arrendador pueden parecer un problema lejano. Tienes un contrato con un alquiler mensual específico, y los costos propios del arrendador son asunto suyo. Sin embargo, el sistema puede tener consecuencias indirectas pero significativas para tu tenencia. Un arrendador que enfrente un incremento pronunciado en su pago del canon estará muy motivado para aumentar sus ingresos por alquiler para cubrirlo. Aunque aún deben seguir las reglas legales para los aumentos de alquiler—ya sea el porcentaje limitado por el gobierno en el sector regulado o la cláusula de indexación en tu contrato del sector libre—probablemente serán mucho menos flexibles y aplicarán el aumento máximo posible cada año. Un arrendador en esa posición también es más propenso a buscar cualquier laguna legal para terminar un arrendamiento con el fin de vender la propiedad y salir de su inversión ahora menos rentable.
Por qué el tipo de arrendamiento puede ser un indicio sutil de la estabilidad potencial a largo plazo de una tenencia. Muchos municipios, incluido Ámsterdam, se han movido hacia un sistema de arrendamiento perpetuo (eeuwigdurende erfpacht). Esto permite a los propietarios 'liquidar' el canon para el futuro o fijar el canon a una tasa que solo se ajusta por la inflación. Esto crea un futuro financiero mucho más predecible para el arrendador. Cuando comparas dos apartamentos que de otro modo son idénticos, aquel cuyo arrendador tiene un arrendamiento perpetuo estable es, en teoría, una perspectiva a largo plazo más segura que aquel cuyo arrendador enfrenta una revisión importante del canon en un futuro cercano. Es un detalle de fondo, pero que refleja las presiones financieras subyacentes que pueden influir en el comportamiento del arrendador.
El panorama general: Finanzas urbanas
El sistema de canon de terreno es una fuente importante de ingresos para los municipios. Les permite obtener beneficios del aumento del valor de la tierra y usar esos ingresos para financiar servicios públicos. También les da una herramienta para influir en el desarrollo urbano. Sin embargo, para los residentes, añade una capa permanente de costo a vivir en la ciudad. A diferencia de una hipoteca, que se amortiza con el tiempo, el canon de terreno es una obligación perpetua (a menos que se cancele por completo). Lo institucionaliza el alto costo de la tierra y garantiza que se transmita de propietario a propietario y, por extensión, de arrendador a inquilino. Mientras que el pago mensual de alquiler va a tu arrendador, una parte del mismo es, en efecto, un impuesto que pagas a la ciudad por el privilegio de vivir en su terreno valioso, recaudado y pasado por tu arrendador.
