Por qué los propietarios exigen un avalista (Borgsteller)
En el mundo conservador del sector inmobiliario neerlandés, los propietarios y agentes se basan en criterios estrictos para descartar posibles inquilinos poco fiables. El más común de estos es el requisito de ingresos (inkomenseis), una regla rígida que normalmente exige que los ingresos brutos mensuales del posible inquilino sean tres, cuatro o incluso cinco veces el alquiler mensual básico. Esto representa una barrera inmediata e insuperable para un gran segmento de la población, incluidos estudiantes, recién graduados, trabajadores autónomos y quienes están en las primeras etapas de sus carreras. Sin un historial prolongado de ingresos altos y estables, estos solicitantes son vistos como un riesgo financiero.
Para mitigar este riesgo percibido, los propietarios exigen un avalista (borgsteller). Esta es su póliza de seguro. Un avalista es un tercero, casi siempre un padre o un familiar cercano, que firma conjuntamente el contrato de alquiler y se compromete legalmente a cubrir las obligaciones financieras del inquilino si este incumple. El requisito de un avalista se ha convertido en una práctica estándar, especialmente en los mercados de vivienda competitivos del Randstad. Si eres joven o un expatriado sin un historial laboral neerlandés prolongado, debes esperar que te pidan un avalista. No es una solicitud inusual; es una parte rutinaria del proceso de solicitud para una gran parte de los arrendatarios.
La obligación legal del avalista: un compromiso serio
Actuar como avalista no es una mera formalidad ni una referencia personal; es un compromiso financiero significativo y legalmente vinculante. Al firmar el contrato de garantía (borgstellingsovereenkomst), el avalista se vuelve legalmente responsable de las deudas de alquiler del inquilino. Si el inquilino no realiza un pago, el propietario tiene el derecho legal completo de exigir ese dinero directamente al avalista. Esto no es una solicitud; es una reclamación legal. La responsabilidad se extiende a la cantidad total del alquiler impagado, más cualquier tarifa administrativa o de cobranza estipulada en el contrato, y cualquier costo legal que el propietario incurra al perseguir la deuda.
Además, los propietarios imponen sus propios requisitos estrictos sobre quién puede calificar como avalista. No basta con que tus padres estén dispuestos. El avalista debe típicamente residir y trabajar en los Países Bajos. Esto es un gran obstáculo para muchos estudiantes internacionales y expatriados cuyos padres viven en el extranjero. Además, el avalista debe cumplir con los altos requisitos de ingresos de la propiedad. Por ejemplo, si el alquiler es de €1,500 y el requisito de ingresos es 4 veces el alquiler, el avalista debe demostrar que tiene un ingreso bruto mensual de al menos €6,000. Este doble conjunto de requisitos — residencia neerlandesa e ingresos altos — hace que encontrar un avalista adecuado sea un desafío importante para muchos.
Señales de alerta y detalles contractuales
Antes de firmar un contrato de garantía, el avalista debe leer el documento con extremo cuidado. El alcance de la responsabilidad puede variar. Un contrato estándar limita la responsabilidad del avalista solo a los pagos del alquiler. Sin embargo, algunos propietarios intentan incluir cláusulas que hacen al avalista responsable también por daños a la propiedad. Esto amplía dramáticamente el riesgo financiero potencial, haciendo al avalista responsable de cualquier deducción del depósito de seguridad. La legalidad de estas cláusulas de responsabilidad ampliada es un área gris y debe ser vista con extremo escepticismo.
Otro detalle crítico es la duración de la garantía. ¿La garantía solo se aplica al plazo fijo inicial del contrato, o se extiende indefinidamente si el contrato se convierte en un arrendamiento indefinido y renovable? El contrato debe ser explícito en este punto. Para expatriados que trabajan para grandes empresas internacionales, una alternativa poderosa es una garantía empresarial. Muchas corporaciones, como parte de sus paquetes de reubicación, actúan formalmente como avalistas para los contratos de alquiler de sus empleados. Esta es una carta muy fuerte para jugar en el proceso de solicitud, ya que los propietarios ven a una gran corporación como el avalista de menor riesgo definitivo.
