Acuerdos municipales de vivienda y política
La interacción entre la visión de vivienda de un municipio, regulaciones específicas y acuerdos de rendimiento con las corporaciones configura la política local de vivienda social.
Los pilares del sistema de vivienda neerlandés
Una asociación de vivienda (woningcorporatie) es una fundación privada sin fines de lucro con un propósito público mandatado por el estado: asegurar que haya suficiente vivienda de buena calidad y asequible, principalmente para personas con ingresos bajos. Son uno de los actores más importantes en todo el mercado de la vivienda neerlandés. Estas organizaciones poseen y gestionan más de 2.4 millones de viviendas en alquiler, lo que representa aproximadamente el 30% del total del parque inmobiliario en los Países Bajos. Son responsables de construir nuevas viviendas sociales, mantener sus propiedades existentes y garantizar una asignación justa a los inquilinos. Ejemplos importantes que se pueden ver en Ámsterdam incluyen Ymere, Stadgenoot y De Alliantie. No son organismos gubernamentales, pero operan bajo una estricta regulación estatal y son una piedra angular del enfoque del estado de bienestar neerlandés hacia la vivienda.
El sector de vivienda social (Sociale Huur)
El enfoque principal de una woningcorporatie es el sector de vivienda social (sociale huursector). Estas son propiedades con un precio de alquiler por debajo de un cierto umbral (el liberalisatiegrens, que se ajusta anualmente). Para ser elegible para alquilar una vivienda social, sus ingresos anuales gravables también deben estar por debajo de un techo establecido por el gobierno. El alquiler de cada propiedad no se determina por las fuerzas del mercado, sino que se calcula utilizando un detallado sistema de puntos (woningwaarderingsstelsel o WWS). Se otorgan puntos por el tamaño de la propiedad, eficiencia energética, ubicación y comodidades, y el número total de puntos corresponde a un alquiler máximo legal.
Aunque este sistema garantiza la asequibilidad, la demanda de estas viviendas supera con creces la oferta, especialmente en las grandes ciudades. Esto ha llevado a la creación de listas de espera inmensas. Para obtener una vivienda social en una ciudad como Ámsterdam o Utrecht, debe registrarse en un portal regional de listas de espera (como WoningNet). Su tiempo de registro es su moneda. Cuanto más tiempo haya estado registrado, mayores serán sus posibilidades. En la práctica, las listas de espera son tan largas que puede tomar más de 10 años de registro continuo para tener una oportunidad realista de ser asignado a una propiedad deseable. Por esta razón, el sistema de vivienda social generalmente no es una opción viable a corto plazo para expatriados o recién llegados.
Actividades en el sector libre y otros roles
Aunque su negocio principal es la vivienda social, muchas asociaciones de vivienda también poseen y alquilan una cartera de propiedades en el sector libre (vrije sector). Estas son viviendas con un precio de alquiler por encima del límite de vivienda social, y no hay restricciones de ingresos para solicitarlas. Estas propiedades del sector libre a menudo se listan en el propio sitio web de la asociación o en plataformas importantes como Funda. Alquilar un apartamento del sector libre de una woningcorporatie puede ser una experiencia muy positiva. Como organizaciones grandes y profesionales, generalmente son arrendadores confiables. Cumplen meticulosamente con la ley, tienen procedimientos profesionales de mantenimiento y es menos probable que participen en prácticas cuestionables que a veces se ven con pequeños arrendadores privados. Sin embargo, sus propiedades del sector libre también son muy solicitadas, y los procesos de solicitud pueden ser tan competitivos como cualquier otro alquiler privado.
Las asociaciones de vivienda también desempeñan un papel comunitario más amplio. A menudo invierten en la habitabilidad de los vecindarios, gestionan centros comunitarios y desarrollan viviendas especializadas para grupos específicos, como personas mayores o personas con discapacidades. Son una parte fundamental y omnipresente del paisaje urbano neerlandés.
