Arrendamiento a largo plazo (indefinido)

El estándar de oro del alquiler

El arrendamiento a largo plazo o indefinido (contrato de duración indefinida) representa el estándar de oro de la seguridad en la vivienda para los inquilinos en los Países Bajos. Es un contrato de arrendamiento que tiene una fecha de inicio pero no una fecha de finalización predefinida. Esta simple omisión de una fecha de finalización transforma la naturaleza legal completa de la relación de alquiler. Un inquilino con un contrato indefinido no puede ser obligado a abandonar la vivienda por capricho o porque el arrendador haya encontrado un inquilino que pague más. El arrendador solo puede rescindir el contrato obteniendo una orden judicial de un juez, y solo por una lista muy limitada y exhaustiva de causas definidas legalmente, como atrasos significativos en el pago del alquiler, causar una molestia grave o necesitar la propiedad para uso personal urgente (con una carga de prueba muy alta). Esta protección es la base de la ley de arrendamientos neerlandesa y está diseñada para proporcionar a los residentes estabilidad y seguridad en sus hogares.

Para el inquilino, este contrato ofrece una combinación única de seguridad a largo plazo y flexibilidad a corto plazo. Mientras el arrendador está obligado por el acuerdo, el inquilino no lo está. Un inquilino con un arrendamiento indefinido puede rescindir el contrato en cualquier momento, por cualquier motivo, simplemente proporcionando el aviso legal requerido, que suele ser de un mes calendario completo. Esto significa que si quieres mudarte, no estás atrapado durante años; puedes simplemente dar tu aviso y marcharte. Esta asimetría es intencional; la ley reconoce el desequilibrio de poder inherente entre un arrendador y un inquilino y proporciona seguridad a la parte que más la necesita.

Cómo funciona un arrendamiento indefinido 'Mes a mes'

El término 'mes a mes' no es una categoría legal formal en los Países Bajos de la misma manera que 'plazo fijo' o 'indefinido'. En su lugar, 'mes a mes' es la mejor manera de describir cómo funciona un arrendamiento indefinido desde la perspectiva del inquilino respecto a la terminación. Después de que haya pasado cualquier periodo mínimo inicial (algunos contratos indefinidos pueden especificar un plazo mínimo de, por ejemplo, 12 meses), el contrato efectivamente continúa mes a mes para el inquilino. Puedes decidir cada mes si quieres continuar el alquiler para el mes siguiente.

El plazo de notificación está vinculado a la frecuencia de pago del alquiler. Dado que el alquiler casi siempre se paga mensualmente, tu plazo de notificación es de un mes. Es importante señalar que normalmente se trata de un mes calendario completo. Esto significa que si das tu aviso el 10 de mayo, tu contrato terminará normalmente el 30 de junio, no el 10 de junio. Debes pagar el alquiler durante todo el periodo de aviso. Esta flexibilidad mes a mes para el inquilino, combinada con la casi total seguridad frente a desalojos por parte del arrendador, es lo que hace que el contrato indefinido sea tan valorado y buscado por los inquilinos.

La especie en peligro del mercado libre

Si los contratos indefinidos son tan buenos para los inquilinos, ¿por qué son tan difíciles de encontrar? En el sector regulado (social), los contratos indefinidos siguen siendo la norma. Sin embargo, en el sector privado de libre mercado, se han convertido en una especie en peligro de extinción. Los arrendadores y los inversores inmobiliarios son empresas, y su objetivo principal es maximizar su retorno de la inversión. El contrato indefinido, con sus fuertes protecciones para los inquilinos y la imposibilidad del arrendador de reajustar fácilmente la renta a las tasas de mercado, es un obstáculo significativo para este objetivo.

La introducción del contrato a plazo fijo de dos años en 2016 dio a los arrendadores una herramienta poderosa para eludir ofrecer arrendamientos indefinidos. Ahora pueden alquilar una propiedad durante dos años y luego tener una oportunidad sin culpa para terminar el alquiler y encontrar un nuevo inquilino a un precio más alto. Como resultado, muy pocos arrendadores privados ofrecerán voluntariamente un contrato indefinido a un nuevo inquilino desde el día uno. La forma más común en que un inquilino asegura un contrato indefinido hoy no es que se le ofrezca uno, sino que tenga la suerte de obtenerlo a través de un error administrativo del arrendador. Cuando un arrendador no proporciona el aviso por escrito adecuado para terminar un arrendamiento de plazo fijo, se convierte automáticamente en indefinido por ley. Este camino pasivo y accidental ha, irónicamente, convertido en el camino principal hacia la seguridad de la vivienda a largo plazo para muchos inquilinos en el mercado libre.