Arrendamiento de terreno

Poseer los ladrillos, alquilar la tierra

Erfpacht, o arrendamiento de terreno, es un concepto fundamental en la legislación inmobiliaria neerlandesa, especialmente presente en ciudades importantes como Ámsterdam y La Haya. Divide la propiedad de la tierra de la propiedad del edificio construido sobre ella. Cuando alguien 'compra' un apartamento en un sistema erfpacht, no está comprando la tierra en sí. En cambio, está comprando el derecho a usar esa tierra por un largo periodo, para lo cual debe pagar una cuota al propietario de la tierra (casi siempre el municipio). Esta cuota se llama un canon. Para un inquilino, esto puede parecer un concepto lejano y académico, pero tiene consecuencias financieras muy reales, aunque indirectas, que ya están integradas en el costo de su hogar.

Por qué erfpacht importa para un inquilino

Como arrendatario, nunca pagarás el erfpacht canon directamente al municipio. Esa es la responsabilidad legal y financiera de tu arrendador, el propietario del apartamento. Sin embargo, este costo recurrente es un gasto operativo significativo para tu arrendador, al igual que los impuestos sobre la propiedad o el seguro del edificio. En consecuencia, este costo se incorpora inevitablemente al precio total del alquiler. Un alto erfpacht canon significa una base de costo más alta para el arrendador, lo que se reflejará en la renta que deben cobrar para obtener ganancias. Es un costo oculto que contribuye al alto precio de la vivienda en ciudades donde el sistema es común.

Además, el erfpacht a menudo es pagado por todos los propietarios de un edificio de forma colectiva a través de sus contribuciones a la Asociación de Propietarios (VvE). Un alto canon implica cuotas mensuales de la VvE más altas para el arrendador, lo que de nuevo influye en el precio del alquiler. También puede afectar la disposición o la capacidad del arrendador para aprobar y financiar el mantenimiento mayor, ya que una gran parte de su contribución a la VvE ya está destinada al erfpacht.

Un sistema en evolución

Históricamente, los contratos de erfpacht eran por términos fijos (p. ej., 50 o 75 años). Esto creó una gran incertidumbre financiera, ya que el canon podría dispararse al renovarse, reflejando décadas de aumento del valor de la tierra. Para combatir esto, municipios como Ámsterdam han pasado a un sistema de arrendamiento perpetuo del terreno (eeuwigdurende erfpacht). Bajo este nuevo sistema, los propietarios pueden elegir 'comprar' el arrendamiento perpetuo por una suma única o fijar su pago anual de canon indefinidamente, indexado solo a la inflación. Aunque esto ofrece más seguridad para los propietarios, el alto costo de comprarlo o la carga del pago anual siguen siendo una característica financiera fundamental de la propiedad, influyendo silenciosamente en el mercado de alquiler.