La promesa de la comodidad a un precio
Un contrato de alquiler amueblado (contrato de alquiler amueblado) es un acuerdo de alquiler para una propiedad que viene completamente equipada con muebles y enseres. Esta opción es especialmente popular entre expatriados, estudiantes y personas con asignaciones temporales, ya que ofrece la conveniencia de poder mudarse con solo una maleta. Esto contrasta con los dos otros estados comunes de las propiedades en alquiler en los Países Bajos: desnudo (bare), que literalmente es una carcasa vacía sin suelos, cortinas ni luminarias, y gestoffeerd (amueblado o semiamueblado), que incluye suelos, cubiertas de ventanas y luminarias básicas, pero no muebles movibles. Aunque un contrato de alquiler amueblado ofrece la máxima comodidad, opera en un ámbito legal complejo de la legislación de alquiler, especialmente en lo que respecta a la descomposición del alquiler y al valor real de los muebles proporcionados. Muchos propietarios aprovechan esta complejidad para cobrar precios inflados.
La desglosación de la renta requerida por ley
Una de las reglas más críticas y frecuentemente ignoradas de los alquileres amueblados es que un arrendador no puede legalmente cobrar un único precio todo incluido. Un alquiler 'todo incluido' es ilegal. El pago total mensual debe desglosarse en al menos dos, y usualmente tres, componentes distintos:
- Renta básica (
alquiler desnudo): El precio del propio espacio de vivienda vacío. Esta es la cifra que determina si la propiedad cae en el sector regulado o en el sector libre. - Cargos por servicios (
servicekosten): Costes de suministros y servicios proporcionados por el arrendador (p. ej., mantenimiento del edificio, servicios comunitarios). - Alquiler de muebles (
tarifa por amueblado y tapicería): Una tarifa específica y separada por el uso de los muebles, electrodomésticos y otro inventario.
Este desglose no es trivia administrativa opcional; es un derecho fundamental del inquilino. Sin él, un inquilino no puede verificar si la renta básica es justa de acuerdo con el sistema de puntos (woningwaarderingsstelsel), no puede impugnar el aumento anual del alquiler (que solo se aplica a la renta básica) y no puede escrutar el costo de los muebles.
¿Cuánto vale realmente el mobiliario?
Los propietarios no pueden cobrar una cantidad arbitraria por los muebles. Aunque no existe una fórmula única obligatoria, la Huurcommissie (Tribunal de Alquiler) y los tribunales suelen usar principios establecidos de depreciación para determinar una tarifa razonable. Un método común se basa en un calendario de depreciación de cinco años (60 meses) para el valor de compra original de los muebles. Por ejemplo, si un arrendador amuebló un apartamento con artículos por valor de €6,000, un alquiler mensual razonable de mobiliario estaría en el rango de €100-€120 por mes (€6,000 / 60 meses). Un arrendador que cobre €400 por mes por los mismos muebles se consideraría una tarifa exorbitante e ilegal. Los inquilinos que sospechan que están siendo cobrado de más pueden iniciar un procedimiento ante la Huurcommissie para que se evalúen y potencialmente se reduzcan las rentas. El problema es que los arrendadores que ofrecen un contrato ilícito todo incluido ocultan efectivamente este cálculo, a menudo cobrando cientos de euros por muebles gastados o de segunda mano.
El papel crucial de la lista de inventario
Para un contrato de alquiler amueblado, la inspección de check-in y la lista de inventario que la acompaña (inventario) son primordiales. Este documento, firmado por inquilino y arrendador, debe detallar meticulosamente cada artículo en el apartamento, desde el sofá y las camas hasta el número de tenedores y tazas de café. Es crucial, también, documentar el estado de cada elemento, respaldado por fotografías fechadas. Este informe es la defensa principal del inquilino contra deducciones injustas de su depósito de seguridad al final del arrendamiento. El desgaste normal de los muebles es responsabilidad y costo del arrendador. Por ejemplo, un sofá que muestre signos de uso después de dos años es desgaste normal. Una gran mancha de vino o una pata rota es un daño por el cual el inquilino sería responsable. Sin un informe de entrada detallado, es la palabra del arrendador contra la del inquilino, una situación que rara vez termina bien para el inquilino.
