El tribunal privado
El arbitraje es una forma de resolución alternativa de conflictos en la que dos partes acuerdan someter su disputa a un tercero neutral, el árbitro, en lugar de acudir a un tribunal público. La característica clave del arbitraje es que la decisión del árbitro, conocida como 'laudo arbitral' (arbitraal vonnis), es legalmente vinculante y tiene la misma fuerza que una sentencia judicial. Este proceso suele ser más rápido y más confidencial que un litigio en un tribunal público. Las actuaciones no forman parte del registro público, lo que puede resultar atractivo para las partes que desean mantener sus disputas en privado. Sin embargo, también puede ser más costoso, ya que las partes deben pagar el tiempo del árbitro y los costes administrativos de la institución arbitral, mientras que un juez en un tribunal de distrito neerlandés (kantonrechter) es un empleado del Estado.
En el contexto de los contratos de alquiler residenciales en los Países Bajos, las cláusulas de arbitraje obligatorias son excepcionalmente raras y deben mirarse con gran sospecha. La vía por defecto y establecida por la ley para resolver conflictos de arrendamiento es el sistema judicial público, específicamente el kantonrechter, conocido por su profundo conocimiento del derecho de arrendamientos y por ser relativamente accesible y asequible para los inquilinos. Una cláusula en un contrato de alquiler que obliga al inquilino a renunciar a su derecho a acudir a los tribunales en favor del arbitraje privado suele ser un intento del arrendador de eludir el entorno favorable al inquilino de los tribunales públicos. Dicha cláusula incluso puede considerarse una «cláusula contractual desleal» y, por tanto, ser jurídicamente inaplicable, ya que priva al inquilino de su derecho a acceder al juez legalmente designado.
Arbitraje vs. la Huurcommissie
Aunque el arbitraje privado es poco común, los inquilinos del sector regulado se encontrarán con un sistema que funciona de manera muy similar: la Comisión de Alquileres (Huurcommissie). La Huurcommissie es un órgano casi judicial e independiente que se especializa en resolver disputas entre inquilinos y arrendadores en los sectores de alquiler social y del sector privado de precios más bajos. Los inquilinos pueden interponer casos relacionados con el precio inicial del alquiler, subidas anuales del alquiler, gastos de servicios y defectos de mantenimiento. La Huurcommissie investigará, a menudo enviando a un perito técnico para inspeccionar la vivienda, y luego emitirá una decisión formal y vinculante.
Este proceso es, en efecto, una forma especializada de arbitraje para asuntos de arrendamiento. Los decisores son expertos en derecho de la vivienda y en normas de construcción. El procedimiento está diseñado para ser de bajo coste y accesible, y las decisiones son legalmente vinculantes para ambas partes. Sin embargo, a diferencia de la mayoría del arbitraje privado, una decisión de la Huurcommissie puede apelarse. Si el inquilino o el arrendador no está de acuerdo con el resultado, tiene ocho semanas para llevar el caso ante el kantonrechter, que revisará el asunto desde cero. Este derecho de apelación ante un tribunal público es una salvaguarda crucial que a menudo está ausente en los acuerdos de arbitraje privado. Para los inquilinos del sector libre, la Huurcommissie tiene poderes muy limitados y la mayoría de las disputas deben ir directamente al tribunal, lo que refuerza la idea de que el arbitraje privado es un concepto en gran medida irrelevante para la gran mayoría de las situaciones de alquiler en los Países Bajos.
La firmeza del arbitraje
Uno de los aspectos definitorios y potencialmente más arriesgados del arbitraje es la firmeza de la decisión. Los motivos para impugnar un laudo arbitral en un tribunal son extremadamente limitados. Normalmente no se puede apelar simplemente porque no se esté de acuerdo con la interpretación que hizo el árbitro de los hechos o del derecho. Por lo general, la apelación solo es posible por razones procesales muy concretas, como demostrar que el árbitro tenía un sesgo o que el proceso se llevó a cabo de forma incorrecta. Esto significa que si se obtiene un resultado desfavorable en el arbitraje, generalmente se está obligado a aceptarlo. Esta falta de un proceso de apelación significativo contrasta bruscamente con el sistema judicial público, donde las sentencias del kantonrechter a menudo pueden apelarse ante un tribunal superior. Esta firmeza, combinada con el coste potencial y la elusión de los tribunales públicos favorables a los inquilinos, es la razón por la que las cláusulas de arbitraje obligatorias no tienen cabida en un contrato de arrendamiento residencial justo. Si ve una, debe cuestionarse por qué el arrendador está tan interesado en evitar el proceso legal estándar.
