LUNTERO
Encuentra tu nuevo hogar: ¡más de 20,000 viviendas en alquiler en Países Bajos a tu alcance!
© 2025 Luntero. Todos los derechos reservados.
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Un único precio de alquiler legalmente problemático en el que no se separan la renta base y los costos de servicio.
Términos Legales
Una visa de corta estancia que permite viajar dentro del Área Schengen por hasta 90 días, lo que es totalmente inapropiado para alquileres a largo plazo.
La conexión física a la red eléctrica nacional que alimenta la iluminación y los electrodomésticos de un hogar.
Un término mayormente obsoleto para un permiso para ocupar una residencia, que ahora está mayormente reemplazado por regulaciones como el permiso de vivienda.
La conexión física a la red de gas natural, que proporciona combustible para la calefacción, el agua caliente y la cocina.
Ciudadano de un estado miembro de la Unión Europea, que disfruta del derecho a la libertad de movimiento y de trabajo en los Países Bajos.
La conexión física a la red pública de suministro de agua que proporciona agua potable a la propiedad.
Luntero agrupa todas las viviendas en alquiler (pisos, casas, estudios) de los portales más fiables de Países Bajos (ej. Funda, Pararius) en una única plataforma clara y actualizada.
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Un all-in huur, o alquiler todo incluido, es un contrato de alquiler en el que el arrendador cobra un precio único y no detallado por la tenencia. El contrato no proporciona una cifra separada para la kale huur (renta base) y las servicekosten (costos de servicio). Aunque un arrendador podría presentar esto como un paquete simple y conveniente 'todo incluido', es un arreglo legalmente tóxico que casi siempre está en desventaja para el inquilino. El Código Civil neerlandés prohíbe efectivamente los alquileres all-in porque dificultan que el inquilino ejerza sus derechos fundamentales. Específicamente, un precio all-in oculta la renta base, lo que significa que un inquilino no puede determinar si su propiedad debería estar en el sector regulado por alquileres. Además, hace imposible el asentamiento anual obligatorio de los costos de servicio, permitiendo al arrendador beneficiarse potencialmente de estos cargos, lo cual es ilegal.
Los arrendadores que usan contratos all-in a menudo lo hacen por dos razones, ambas cínicas. En primer lugar, les permite cobrar un precio muy por encima del máximo legal para una propiedad que, si su renta base estuviera especificada correctamente, caería en el sector regulado. En segundo lugar, les permite evitar el trabajo administrativo de proporcionar un asentamiento detallado de costos cada año. Están apostando a la ignorancia de la ley por parte del inquilino. Cualquier inquilino potencial que se encuentre con un contrato all-in debe verlo como una gigantesca bandera roja y, o bien alejarse, o proceder con la intención expresa de impugnar la renta inmediatamente después de firmar.
La ley ofrece a los inquilinos atrapados en un contrato all-in un recurso poderoso. Un inquilino puede presentar una solicitud a la Huurcommissie (Tribunal de Alquiler) para dividir el precio all-in en una renta base legalmente conforme y un pago adelantado de los costos de servicio. Esto no es una negociación; es un procedimiento legal con un resultado previsible. La Huurcommissie evaluará las características de la propiedad utilizando el sistema oficial de valoración de viviendas (woningwaarderingsstelsel - WWS) para determinar la renta base legal máxima. Luego estimarán un anticipo razonable para los costos de servicio. La suma de estos dos componentes se convertirá en la nueva renta legal.
Este proceso con frecuencia resulta en una reducción sustancial y permanente de la renta para el inquilino. Por ejemplo, un arrendador podría cobrar una renta all-in de €1,200 por un apartamento pequeño. Después del procedimiento, la Huurcommissie podría determinar que la renta base legal máxima basada en los puntos de la propiedad es en realidad €750, con un cargo razonable por servicios de €150. La nueva renta total del inquilino pasa a ser €900 al mes, y podría incluso tener derecho a un reembolso de la cantidad pagada en exceso. Este mecanismo legal es una válvula de seguridad crucial, pero requiere que el inquilino sea proactivo. El arrendador ha creado la situación ilegal, pero la carga recae en el inquilino para iniciar el proceso para corregirla.