Descomponiendo el pago mensual
La maandelijke huur, o alquiler mensual, parece ser la cifra más directa en cualquier contrato de alquiler. Es el gran número que ves en el anuncio, el que presupuestas cada mes. Sin embargo, esa cantidad única suele ser a menudo una cifra compuesta, y entender sus componentes es crucial para cualquier inquilino en los Países Bajos. La ley distingue con precisión entre la kale huur para el uso del espacio y los servicekosten adicionales para otros servicios proporcionados. No entender esta distinción puede llevar a malentendidos financieros significativos, desde no poder impugnar aumentos anuales de la renta hasta ser cobrado en exceso por servicios que apenas utilizas. El precio anunciado rara vez cuenta toda la historia, y la primera pregunta de un inquilino siempre debería ser: '¿Qué exactamente cubre este pago mensual?'
Kale Huur (alquiler básico)
La kale huur es el núcleo de su pago de alquiler. Es el precio que paga únicamente por el uso del espacio habitable: las paredes, los suelos y el techo. Esta cifra tiene importancia legal por varias razones. En primer lugar, es la cantidad utilizada para determinar si una propiedad entra en el mercado de vivienda social (regulado) o libre (vrije sector) al inicio de un nuevo contrato. Esto se determina comparando la kale huur con la liberalisatiegrens (límite de liberalización), un tope fijado por el gobierno que cambia cada año. Si el alquiler básico está por debajo de este umbral, el inquilino tiene significativamente más derechos y protecciones con respecto al precio del alquiler y a los aumentos. En segundo lugar, el aumento anual del alquiler, que también está regulado, se calcula como un porcentaje de la kale huur, no del pago mensual total. Los arrendadores que son vagos acerca de este desglose pueden hacerlo intencionalmente para ocultar el estatus legal de la propiedad o para aplicar aumentos de alquiler al monto total, una práctica que no está permitida.
Servicekosten (cargos de servicio)
Los servicekosten son los costos de servicios y servicios públicos que el arrendador proporciona además del espacio habitable básico. Es una categoría amplia que puede incluir una amplia gama de conceptos, como la electricidad y la limpieza de las áreas comunes (escaleras, ascensores), el mantenimiento de un jardín compartido, el consumo de agua del edificio o ciertas tasas administrativas. La regla crucial que rige los cargos de servicio es que el arrendador no puede obtener beneficios de ellos. Se les exige legalmente cobrar al inquilino solo los costos reales incurridos. Para asegurar esto, el arrendador debe proporcionar al inquilino un estado anual detallado y desglosado (jaarafrekening) que muestre los costos totales y cómo los pagos mensuales anticipados del inquilino se comparan con su parte de los gastos reales. Esto a menudo resulta en un reembolso o en una factura adicional. Sin embargo, este ámbito es propenso a abusos. Algunos arrendadores agrupan costos ilegítimos en los cargos de servicio o no proporcionan en absoluto el jaarafrekening anual. Los inquilinos tienen derecho a exigir este estado y a impugnar costos irrazonables o no fundamentados ante la Huurcommissie (Tribunal de Alquiler).
La trampa del alquiler 'All-in'
Los posibles inquilinos deben desconfiar enormemente de los contratos que ofrecen un alquiler 'All-in' (all-in huur), donde se cita un precio único sin distinción entre kale huur y servicekosten. Aunque pueda parecer sencillo, un contrato all-in es legalmente desfavorable para el inquilino. Sin una kale huur especificada, es imposible determinar si la renta es justa según el sistema de puntos (si está en el sector regulado), es imposible verificar si el aumento anual de la renta cumple la ley y es imposible verificar la validez de la liquidación de los cargos de servicio. De hecho, si un inquilino tiene un contrato all-in, puede solicitar formalmente al arrendador que divida el precio. Si el arrendador se niega, el inquilino puede iniciar un procedimiento en la Huurcommissie para que determinen un desglose justo. En muchos casos, esto resulta en que la kale huur básica se fije en un nivel mucho más bajo, proporcionando al inquilino más derechos y un pago mensual potencialmente más bajo. Un precio all-in es una señal de alerta importante que sugiere un arrendador poco profesional o incluso malintencionado.
