Por qué las ventas récord de apartamentos se disparan en el mercado inmobiliario de los Países Bajos
El año pasado se registró un aumento récord en las ventas de apartamentos cuando los propietarios vendieron inmuebles de alquiler, lo que impulsó el número de compradores primerizos y afectó los precios de la vivienda.
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Por qué las ventas récord de apartamentos se disparan en el mercado inmobiliario de los Países Bajos
En 2023, los Países Bajos fueron testigos de un aumento sin precedentes en las ventas de apartamentos. A medida que propietarios e inversores optaron por abandonar el sector del alquiler en medio de regulaciones más estrictas y el aumento de impuestos, antiguos inmuebles de alquiler inundaron el mercado de viviendas en propiedad. Estos apartamentos, más asequibles, atrajeron a muchos compradores primerizos, llevando el número de adquirentes menores de 35 años a niveles récord. Este cambio no solo reconfiguró la demografía de los compradores, sino que también tuvo un impacto medible en los precios medios de la vivienda en distintas regiones.
Por qué los propietarios están vendiendo inmuebles de alquiler
Varios factores han hecho que el alquiler de propiedades de mercado medio sea menos atractivo para los propietarios:
Regulación del alquiler (Ley de Alquileres): Límites más estrictos a los alquileres de mercado medio reducen el ingreso potencial por alquiler y aumentan los costes de cumplimiento.
Cambios fiscales: Revisiones recientes en impuestos sobre el patrimonio y la propiedad han reducido la rentabilidad de mantener carteras de inversión residencial.
Apreciación del mercado: Con los precios de la vivienda en constante aumento, vender unidades de alquiler se convirtió en una forma inmediata de materializar ganancias en lugar de esperar rendimientos de alquiler a largo plazo.
Según cifras de Kadaster, los inversores representaron aproximadamente el 15% de todas las ventas de viviendas en los primeros nueve meses del año pasado. Cuando los inquilinos desocuparon, muchos propietarios optaron por vender en lugar de buscar nuevos arrendatarios bajo condiciones más restrictivas.
Impacto en compradores primerizos y ventas de apartamentos
Los antiguos apartamentos de alquiler suelen entrar al mercado a precios más bajos que otras viviendas. En el tercer trimestre del año pasado, los propietarios vendieron sus unidades por una media de €384,000, en comparación con la media de €500,000 en todos los tipos de propiedad. Esta diferencia hizo que los apartamentos fueran especialmente atractivos para compradores primerizos, muchos de los cuales son menores de 35 años.
Resultados clave incluyen:
Volumen récord: Las ventas de apartamentos se incrementaron casi un 25% interanual.
Cambio demográfico: Se registró el mayor número de compradores menores de 35 años hasta la fecha, reflejando la capacidad de los hogares jóvenes para entrar en el mercado.
Profundidad del mercado: También cambiaron de manos más viviendas adosadas y casas pareadas, ampliando el mercado más allá de los apartamentos.
Estas dinámicas señalan un alivio temporal en la crisis de asequibilidad para los compradores de entrada.
Variaciones de precios regionales: Noord-Holland vs. Drenthe
La afluencia de antiguos alquileres no ha afectado por igual a todas las provincias:
Noord-Holland: En zonas como Ámsterdam, los precios de los apartamentos subieron solo un 3,6% el año pasado, ya que la abundancia de antiguos alquileres ejerció presión a la baja sobre los precios.
Drenthe: Con un parque de alquileres más pequeño, Drenthe vio cómo los precios de la vivienda aumentaron un 11%, subrayando la influencia de la oferta de alquiler en la asequibilidad regional.
En conjunto, el precio medio nacional de la vivienda se acercó a los €500,000. En Ámsterdam, ese presupuesto suele asegurar un apartamento de menos de 60 metros cuadrados, mientras que en municipios más asequibles aún se puede comprar una vivienda pareada de alrededor de 170 metros cuadrados.
Qué significa esto para inquilinos y compradores
Para los inquilinos, la venta masiva podría traducirse en menos apartamentos de mercado medio disponibles, lo que a largo plazo podría impulsar las rentas. Por el contrario, los compradores—especialmente los primerizos—tienen una ventana para aprovechar antiguos alquileres a precios más bajos.
Consideraciones para compradores potenciales:
Financiación: Asegúrese de que su preaprobación hipotecaria cubra los costes de cierre y cualquier reforma que prevea.
Tendencias de la ubicación: Evalúe si las regiones con alta rotación de antiguos alquileres se alinean con su estilo de vida y desplazamientos.
Rendimiento futuro: Si planea revender, siga las trayectorias de precios regionales: zonas como Drenthe pueden ofrecer una apreciación más fuerte, mientras que Ámsterdam proporciona liquidez.
Navegar el cambiante mercado inmobiliario neerlandés
Ya sea que esté buscando su primera vivienda o explorando oportunidades de inversión, entender las tendencias generales es esencial:
Manténgase informado sobre la legislación: Esté atento a la regulación del alquiler y a las reformas fiscales que afectan la rentabilidad.
Trabaje con plataformas de confianza: Utilice servicios reputados que agreguen anuncios, proporcionen datos de vecindarios y ofrezcan asesoramiento experto.
Actúe estratégicamente: Comprar un antiguo alquiler puede ofrecer asequibilidad de entrada, pero puede requerir mejoras o revisiones de gestión de la propiedad.
Alineando su estrategia con los cambios del mercado, podrá tomar decisiones mejor informadas y potencialmente beneficiarse de las dinámicas en curso en el sector de la vivienda neerlandés.
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