Los precios de la vivienda existente en los Países Bajos suben un 8,6% en 2025: tendencias, factores y perspectivas
Los precios de la vivienda existente en los Países Bajos subieron un 8,6% en 2025, con diciembre registrando un aumento interanual del 5,8%, mientras evoluciona la dinámica de oferta y demanda.
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Los precios de la vivienda existente en los Países Bajos suben un 8,6% en 2025: tendencias, factores y perspectivas
El mercado de la vivienda neerlandés continúa acaparando titulares: los precios de las viviendas existentes aumentaron de media un 8,6% en 2025 respecto al año anterior, según datos publicados por Statistics Netherlands (CBS) y el Registro de la Propiedad (Kadaster). Solo en diciembre se registró un aumento interanual del 5,8%, lo que marca el noveno mes consecutivo de moderación en el crecimiento de los precios. Este artículo analiza el estado actual del mercado, los factores subyacentes de oferta y demanda, las dinámicas regionales y las previsiones de los expertos para los próximos meses.
Estado del mercado en 2025
En un mercado tenso caracterizado por una fuerte demanda y una oferta limitada, el precio medio de venta de una vivienda existente en diciembre de 2025 alcanzó los 480.051 €. Aunque esta cifra sigue por debajo del umbral del medio millón de euros reportado para el cuarto trimestre, la trayectoria muestra un crecimiento sostenido. A lo largo del año natural, 238.695 viviendas existentes cambiaron de manos, casi un 16% más que en 2024, lo que subraya una sólida actividad transaccional a pesar de los vientos en contra económicos generales.
Crecimiento interanual y tendencias mensuales
Aunque el aumento anual del 8,6% señala una salud robusta del mercado, los datos del CBS y del Registro de la Propiedad apuntan a una tendencia de enfriamiento. Cada mes de 2025 registró un aumento interanual menor que el mes anterior. En diciembre, el ritmo se moderó hasta un repunte del 5,8%, lo que refleja la sensibilidad de los compradores a las hipotecas más caras y al incremento de la oferta. En comparación con noviembre, el precio medio descendió un 0,9%, lo que sugiere que los picos de precios podrían estarse estabilizando.
Dinámicas de la oferta: antiguas viviendas en alquiler y aumento de anuncios
Un factor clave en la desaceleración del crecimiento de los precios ha sido el auge de los anuncios, ya que los arrendadores—en particular las woningcorporaties (corporaciones de vivienda social) y los inversores privados—sacan del mercado de alquiler antiguas propiedades para introducirlas en el segmento de propietario-ocupante. Esta afluencia ha contribuido a aliviar parte de la aguda escasez en los mercados urbanos prime. Aunque la oferta sigue siendo limitada, la canalización de oferta se ha ampliado, dando a los compradores una mayor elección de viviendas en los suburbios y en ciudades secundarias.
Comparación histórica y picos de precios
Los precios de la vivienda en los Países Bajos alcanzaron inicialmente su punto máximo en julio de 2022 antes de retroceder durante el periodo inflacionario que siguió. Desde junio de 2023, los precios reanudaron su ascenso, superando el máximo anterior en un 13,9% a diciembre de 2025. La resiliencia del mercado pone de manifiesto una demanda sostenida, impulsada por el crecimiento de la población y la limitada construcción de obra nueva. Sin embargo, la desaceleración de los incrementos mensuales apunta a una transición de pujanzas frenéticas a negociaciones más mesuradas.
Volumen de transacciones y actividad del mercado
En 2025 se vio un notable aumento interanual del 16% en el número de viviendas existentes vendidas, con 27.154 transacciones cerradas en diciembre, más de un 14% por encima de diciembre de 2024. Un mayor volumen ha sido especialmente evidente en regiones fuera del Randstad, incluidas partes de Gelderland y Noord-Brabant, donde la asequibilidad y factores de estilo de vida atraen a compradores lejos de Ámsterdam, Utrecht y Róterdam.
Predicciones de los expertos y factores subyacentes
Los principales economistas de ING, Rabobank y ABN Amro pronostican un crecimiento continuado, aunque más lento, de los precios durante 2026. Sus proyecciones tienen en cuenta dos factores principales:
Oferta de vivienda ajustada: Con un déficit anual de unidades de nueva construcción, el parque existente sigue siendo el recurso principal para los nuevos residentes y los compradores primerizos.
Aumento de los ingresos de los hogares: El crecimiento de los salarios y los hogares con doble ingreso han elevado el poder adquisitivo, compensando los mayores costes de financiación para muchos compradores.
Variaciones regionales
Aunque los promedios nacionales dibujan un panorama general, los mercados regionales muestran diferencias notables:
Núcleo del Randstad (Ámsterdam, Utrecht, Róterdam): Los precios se sitúan en torno a los 600.000 € de media, con aumentos interanuales modestos por debajo del 5%.
Áreas suburbanas y periféricas (extrarradios de Noord-Holland y Zuid-Holland): Los precios medios oscilan entre 350.000 € y 450.000 €, con un crecimiento más cercano al referente nacional del 8%–9%.
Ciudades secundarias (Groninga, Maastricht, Tilburg): Estos mercados se benefician de la demanda por desbordamiento, registrando ganancias de dos dígitos en algunos trimestres.
Tales disparidades reflejan un cambio en las prioridades de los compradores: muchos ahora prefieren espacio y asequibilidad más que la centralidad por sí sola.
Perspectivas para compradores e inquilinos
Los compradores potenciales se enfrentan a un mercado que sigue siendo competitivo pero menos sobrecalentado que en 2021–2022. Quienes buscan alquileres verán que algunas antiguas viviendas ocupadas por propietarios, en particular conversiones más recientes, están empezando a estar disponibles a través de los portafolios de las woningcorporaties. Para los inquilinos que buscan estabilidad, es esencial comprender las normativas locales de alquiler y la huurtoeslag (subvención para vivienda para hogares de bajos ingresos).
Consejos prácticos para compradores potenciales
Vigile las tendencias hipotecarias: Mantenga un seguimiento de las proyecciones de tipos de interés de De Nederlandsche Bank (DNB) y de los principales prestamistas. Incluso pequeños cambios pueden afectar la asequibilidad.
Contacte temprano con los agentes: A medida que los niveles de oferta se moderan, las citas de visita tempranas pueden darle ventaja en barrios competitivos.
Explore las opciones de subvenciones: Los compradores primerizos pueden calificar para desgravaciones fiscales o programas municipales de ayudas diseñados para apoyar a familias jóvenes y trabajadores esenciales.
Evalúe los costes a largo plazo: Más allá del precio de compra, considere los costes de comunidad, el mantenimiento de propiedades antiguas y las posibles reformas energéticas requeridas por las próximas normativas.
Conclusión
El aumento del 8,6% en los precios de la vivienda existente en 2025 subraya la resiliencia y la capacidad de adaptación del mercado neerlandés. Aunque el impulso se está moderando, la sólida demanda y las restricciones de oferta probablemente mantendrán el crecimiento de los precios en el próximo año. Tanto si está listo para comprar como si solo sigue la evolución del mercado, mantenerse informado es clave.
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