Venta masiva por parte de propietarios impulsa las ventas de viviendas en el tercer trimestre a su nivel más alto en casi cinco años
Las ventas de viviendas en los Países Bajos en el tercer trimestre se dispararon hasta su nivel más alto desde principios de 2021, impulsadas por la venta de propiedades de alquiler por parte de propietarios e inversores.
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Venta masiva por parte de propietarios impulsa las ventas de viviendas en el tercer trimestre a su nivel más alto en casi cinco años
El mercado de la vivienda neerlandés experimentó un cambio notable en el tercer trimestre de este año. Según los datos de la Oficina del Registro de la Propiedad de los Países Bajos (Kadaster), 62,582 viviendas cambiaron de manos entre julio y septiembre: el total trimestral más alto desde principios de 2021. Este aumento interanual del 16% fue impulsado principalmente por inversores y propietarios privados que vendieron propiedades en alquiler, remodelando la dinámica de la oferta y los precios en todo el país.
Último trimestre comparable: T1 2021, con más de 66,600 transacciones
Este repunte marca una clara reversión respecto a la actividad contenida a principios de año. El aumento del volumen siguió a varios trimestres de transacciones moderadas, ya que las tasas hipotecarias más altas y la incertidumbre económica habían mantenido a muchos compradores al margen. Ahora, la afluencia de viviendas al mercado está ofreciendo a los posibles compradores —y en particular a los compradores primerizos— más opciones.
Papel de los propietarios e inversores
Un factor importante detrás del aumento de los anuncios de venta ha sido la decisión de muchos propietarios de vender unidades de alquiler en lugar de volver a alquilarlas. Esta tendencia está influida por varios factores:
Regulaciones de alquiler más estrictas: Nuevas normas limitan los incrementos anuales de alquiler en el segmento medio del mercado y endurecen las concesiones por vacantes en la vivienda social.
Presiones fiscales: Cambios recientes en la fiscalidad de la propiedad, incluidas tasas más altas sobre inmuebles de inversión, han reducido el rendimiento neto para los inversores en alquiler.
Costes operativos: El aumento del mantenimiento y los requisitos de eficiencia energética (normas EPC) han incrementado los gastos para los propietarios privados.
La Asociación Neerlandesa de Agentes Inmobiliarios (NVM) también informa que una gran parte de estas ventas son viviendas que antes eran de alquiler. Al optar por vender, los propietarios evitan la incertidumbre de los topes de alquiler y los costes de cumplimiento, decidiendo en su lugar materializar plusvalías en un mercado de ventas todavía activo.
Impacto en los precios de la vivienda
Con más oferta entrando en el mercado, los precios de cierre medios han mostrado una ligera desaceleración. En el T3 2024, los compradores pagaron de media €487,000 por una vivienda —frente a €456,384 en el T3 2023 pero por debajo de €494,346 en el T2 2024. Esta meseta sugiere un equilibrio entre una demanda más fuerte y un aumento del nivel de existencias.
El impulso de los precios ha variado según el tipo de propiedad:
Apartamentos: Las ventas saltaron casi un 25% interanual, ya que muchas unidades asequibles salieron al mercado.
Viviendas unifamiliares: Crecieron a un ritmo más moderado, reflejando sus puntos de precio relativamente más altos.
La estabilización de los precios medios puede ofrecer alivio a algunos compradores. Sin embargo, la asequibilidad sigue siendo un desafío, ya que el nivel general todavía está significativamente por encima de las normas previas a la pandemia.
Variaciones regionales de precios
Las trayectorias de los precios de la vivienda divergieron entre municipios. En 78 municipios, el precio medio de la vivienda superó los €550,000, a menudo en grandes centros urbanos y ciudades dormitorio. Mientras tanto, sólo cuatro municipios registraron precios medios por debajo de €300,000:
Pekela (Groningen)
Brunssum (Limburg)
Kerkrade (Limburg)
Heerlen (Limburg)
Estas diferencias regionales reflejan la demanda local, la escasez de oferta y factores económicos. Los puntos calientes urbanos como Ámsterdam, Utrecht y La Haya elevan los promedios, mientras que los municipios periféricos presentan niveles más modestos.
Implicaciones del mercado para inquilinos y compradores
La venta masiva por parte de propietarios tiene consecuencias mixtas:
Para los compradores: El aumento del inventario ofrece más opciones y podría aliviar las guerras de ofertas, particularmente en el segmento medio del mercado. Los compradores primerizos pueden encontrar mejores oportunidades.
Para los inquilinos: La retirada del parque de alquiler privado —especialmente de los segmentos social y de mercado medio— intensifica la competencia por las viviendas de alquiler restantes. Este cambio puede empujar a algunos inquilinos hacia las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) o instarles a solicitar huurtoeslag (subsidio de vivienda).
El grupo del sector Vastgoed Belang advierte que la reducción de la capacidad de alquiler privada está poniendo “a quienes buscan vivienda y no pueden comprar en una situación desesperada”. Estas dinámicas subrayan la necesidad de políticas equilibradas para proteger a los inquilinos.
Respuesta del gobierno y consideraciones políticas
Los responsables políticos se enfrentan a un delicado acto de equilibrio: estimular el desarrollo de viviendas mientras se protege la asequibilidad. Las medidas potenciales incluyen:
Incentivos fiscales para los propietarios que mantengan unidades de alquiler, como tipos impositivos más bajos para alquileres a largo plazo.
Simplificación de la planificación para acelerar la nueva construcción, aumentando la oferta de viviendas en general.
Subvenciones dirigidas o esquemas de alquiler con opción a compra para ayudar a compradores primerizos y a inquilinos de bajos ingresos.
El gobierno nacional ha indicado planes para revisar los marcos de regulación del alquiler y explorar ajustes en la tributación de los propietarios, con el objetivo de estabilizar el sector de alquiler privado sin ahuyentar la inversión.
Conclusión
El repunte de las ventas de viviendas en el tercer trimestre en los Países Bajos destaca un cambio clave: los propietarios e inversores están aprovechando las condiciones actuales del mercado vendiendo propiedades en alquiler, lo que aumenta el volumen de transacciones pero también remodela la asequibilidad y la dinámica de la oferta de alquiler. Mientras los compradores se benefician de una selección más amplia de viviendas, los inquilinos pueden enfrentarse a una competencia más intensa.
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