Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
Los nuevos desarrollos de vivienda en los Países Bajos ahora tardan casi dos años desde la obtención del permiso hasta la entrega, frente a 1,5 años hace una década; las diferencias urbanas y regionales intensifican los retrasos.
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Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
Los nuevos desarrollos de vivienda en los Países Bajos ahora tardan casi dos años desde la concesión del permiso hasta la finalización, frente a 1,5 años hace una década, con diferencias urbanas y regionales que intensifican los retrasos.
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Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
La construcción de viviendas en los Países Bajos está experimentando retrasos sin precedentes. Según Statistics Netherlands (CBS), el tiempo medio desde la emisión del permiso hasta la entrega de una vivienda nueva se ha ampliado a casi dos años, frente a 1,5 años hace solo diez años. Estos plazos crecientes son especialmente pronunciados en las regiones urbanas, afectando la oferta de viviendas nuevas en un momento en que la demanda sigue siendo fuerte.
Del permiso a la finalización: una línea temporal en aumento
Los datos recientes del CBS muestran que, de las viviendas terminadas en los tres primeros trimestres de 2025:
50% tuvieron su primer permiso de construcción emitido hace menos de 23 meses.
El 25% más rápido de los proyectos se completó en menos de 16 meses.
El 25% más lento requirió más de 35 meses para terminar.
En contraste, en 2015, la mitad de todas las viviendas nuevas se entregaron en un plazo de 16 meses desde la aprobación del permiso, y el 75% en 25 meses. Este cambio subraya cómo la construcción se ha ralentizado en general—no solo en vivienda, sino también en escuelas, oficinas y comercios (ahora 20 meses de media, frente a 15 meses hace una década).
Variaciones regionales: de Overijssel a Noord-Holland
No todas las provincias experimentan los mismos retrasos. El CBS informa los siguientes tiempos medios de finalización para viviendas en 2025:
Noord-Holland: 26 meses (la más lenta)
Zuid-Holland: 22 meses
Utrecht: 21,5 meses
Overijssel: 15 meses (la más rápida)
Estas disparidades reflejan diferencias en los procesos municipales, la disponibilidad de mano de obra y la complejidad de los proyectos locales. Las regiones altamente urbanizadas tienden a ver procesos de permisos más largos, patrones de desarrollo más densos y una mayor demanda de contratistas especializados.
Urbano frente a no urbano: la complejidad impulsa los retrasos
La construcción en las ciudades es particularmente laboriosa. El CBS destaca que en los municipios urbanos:
Los edificios de apartamentos promedian 28,6 meses desde el permiso hasta la entrega.
Las viviendas unifamiliares promedian 19,6 meses.
En contraste, las zonas no urbanas completan edificios de apartamentos en 19,9 meses y viviendas unifamiliares en 15,2 meses. La complejidad añadida de la construcción en altura, los emplazamientos más reducidos y las normativas de seguridad más estrictas en las ciudades contribuyen a estos plazos más largos.
Factores clave detrás de la prolongación de los tiempos de construcción
Varios factores interrelacionados están impulsando estas ralentizaciones:
Complejidades de permisos y zonificación
Los municipios están endureciendo las normas de zonificación y las evaluaciones ambientales, añadiendo meses a los procesos de solicitud y revisión.
Escasez de mano de obra
La industria de la construcción afronta escasez de mano de obra cualificada—en carpintería, fontanería y trabajos eléctricos—lo que ralentiza los cronogramas de proyecto y eleva los costes.
Interrupciones en la cadena de suministro
La escasez mundial de materiales y los retrasos en el transporte de acero, madera y aislamiento han aumentado los plazos de entrega de componentes críticos.
Requisitos de sostenibilidad
Las nuevas normas de rendimiento energético (por ejemplo, edificios de energía casi nula) exigen materiales avanzados e instalaciones especializadas, lo que puede alargar las fases de construcción.
Emplazamientos urbanos complejos
Construir en áreas densamente pobladas a menudo implica una logística complicada—espacio limitado para el acopio, restricciones de trabajo nocturno y planes de seguridad elaborados.
Impactos en el mercado de alquiler y en los inquilinos
Los plazos de construcción más largos tienen efectos secundarios en los inquilinos:
Oferta más ajustada: Los retrasos en las nuevas construcciones reducen la entrada de unidades de alquiler nuevas, agravando las carencias en mercados calientes como Ámsterdam y Utrecht.
Subida de los alquileres: La menor oferta empuja los alquileres medios al alza, con propietarios profesionales trasladando los mayores costes de construcción y de financiación.
Listas de espera más largas: Las organizaciones de vivienda social enfrentan listas de solicitantes más largas, ya que las nuevas viviendas sociales en alquiler también llegan más tarde.
Para internacionales y expatriados que buscan en el mercado de alquiler neerlandés, estos retrasos significan menos opciones y una competencia más intensa por las propiedades disponibles.
Cómo moverse en un mercado con retrasos
Aunque los cambios sistémicos requieren tiempo, los inquilinos y futuros arrendatarios pueden tomar medidas para mejorar sus posibilidades:
Amplía tu área de búsqueda: Considera pueblos vecinos o municipios menos urbanizados donde los nuevos proyectos se completan más rápido.
Regístrate con antelación: Apúntate en organizaciones de vivienda social y en plataformas de alquiler como Luntero para recibir alertas cuando salgan nuevos anuncios.
Prepara la documentación: Ten lista la prueba de ingresos, referencias y un historial de alquiler para acelerar tu solicitud.
Sé flexible en los plazos: Si necesitas una vivienda en pocos meses, busca stock existente en lugar de esperar nuevas construcciones.
Mirando hacia el futuro: soluciones para acelerar la entrega
Expertos del sector y responsables políticos están explorando formas de reducir los plazos de construcción:
Permisos digitales: Los portales de solicitud en línea simplificados pueden recortar los retrasos burocráticos.
Construcción modular: Módulos fabricados en fábrica y ensamblados in situ pueden acelerar los plazos generales.
Iniciativas de formación: Ampliar los programas profesionales para abordar la brecha de mano de obra en oficios.
Asociaciones público-privadas: Municipios que colaboran con promotores para acelerar proyectos de vivienda prioritarios.
Si estas medidas prosperan, podríamos ver reducciones significativas en el ciclo desde el permiso hasta la finalización durante los próximos cinco años.
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