Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
Los nuevos desarrollos de vivienda en los Países Bajos ahora tardan casi dos años desde la concesión del permiso hasta la finalización, frente a 1,5 años hace una década, con diferencias urbanas y regionales que intensifican los retrasos.
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Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
Los nuevos desarrollos de vivienda en los Países Bajos ahora tardan casi dos años desde la obtención del permiso hasta la entrega, frente a 1,5 años hace una década; las diferencias urbanas y regionales intensifican los retrasos.
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Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
La construcción de viviendas en los Países Bajos está experimentando retrasos sin precedentes. Según Statistics Netherlands (CBS), el tiempo promedio desde la concesión del permiso hasta la entrega de una vivienda nueva se ha ampliado a casi dos años, frente a 1,5 años hace apenas diez años. Estos plazos crecientes son particularmente pronunciados en las regiones urbanas, afectando la oferta de viviendas nuevas en un momento en que la demanda sigue siendo alta.
Del permiso a la finalización: un cronograma en aumento
Los datos recientes del CBS muestran que, de las viviendas terminadas en los tres primeros trimestres de 2025:
50% tuvieron su primer permiso de obra emitido hace menos de 23 meses.
El 25% más rápido de los proyectos se completó en menos de 16 meses.
El 25% más lento requirió más de 35 meses para finalizar.
En contraste, en 2015, la mitad de todas las viviendas nuevas se entregaban en un plazo de 16 meses desde la aprobación del permiso, y el 75% dentro de los 25 meses. Este cambio subraya cómo la construcción se ha ralentizado en general, no solo en vivienda sino también en colegios, oficinas y comercios (ahora 20 meses de media, frente a 15 meses hace una década).
Variaciones regionales: de Overijssel a Noord-Holland
No todas las provincias experimentan los mismos retrasos. El CBS informa los siguientes tiempos promedio de finalización para viviendas en 2025:
Noord-Holland: 26 meses (la más lenta)
Zuid-Holland: 22 meses
Utrecht: 21,5 meses
Overijssel: 15 meses (la más rápida)
Estas disparidades reflejan diferencias en los procesos municipales, la disponibilidad de mano de obra y la complejidad de los proyectos locales. Las regiones altamente urbanizadas tienden a ver procesos de permiso más largos, patrones de desarrollo más densos y una mayor demanda de contratistas especializados.
Urbano frente a no urbano: la complejidad genera retrasos
La construcción en las ciudades es especialmente lenta. El CBS destaca que en municipios urbanos:
Los edificios de apartamentos promedian 28,6 meses desde el permiso hasta la entrega.
Las viviendas unifamiliares promedian 19,6 meses.
En contraste, las zonas no urbanas completan edificios de apartamentos en 19,9 meses y viviendas unifamiliares en 15,2 meses. La complejidad añadida de la construcción en altura, los espacios de obra más reducidos y las normativas de seguridad más estrictas en las ciudades contribuyen a estos plazos extendidos.
Factores clave detrás de los tiempos de construcción prolongados
Varios factores interrelacionados están impulsando estas ralentizaciones:
Complejidades en permisos y ordenación
Los ayuntamientos están endureciendo las normas de ordenación y las evaluaciones medioambientales, añadiendo meses a los procesos de solicitud y revisión.
Escasez de mano de obra
La industria de la construcción se enfrenta a faltas de trabajadores cualificados —en carpintería, fontanería y electricidad—, lo que ralentiza los cronogramas de los proyectos y eleva los costes.
Disrupciones en la cadena de suministro
Las faltas de materiales a nivel mundial y los retrasos en el transporte de acero, madera y aislamiento han aumentado los plazos de entrega de componentes críticos.
Requisitos de sostenibilidad
Los nuevos estándares de eficiencia energética (por ejemplo, edificios de energía casi nula) exigen materiales avanzados y una instalación especializada, lo que puede alargar las fases de construcción.
Parcelas urbanas complejas
Construir en áreas densamente pobladas a menudo implica logística complicada: espacio limitado para el montaje, restricciones de trabajo nocturno y planes de seguridad elaborados.
Impactos en el mercado de alquiler y los inquilinos
Los plazos de construcción más largos tienen efectos en cadena para los arrendatarios:
Oferta más ajustada: Los retrasos en las nuevas construcciones reducen la llegada de nuevas unidades de alquiler, exacerbando la escasez en mercados calientes como Ámsterdam y Utrecht.
Subida de los alquileres: La menor oferta empuja los alquileres medios al alza, con propietarios profesionales repercutiendo los mayores costes de construcción y los cargos financieros.
Listas de espera más largas: Las Woningcorporaties (asociaciones de vivienda social) afrontan colas de solicitantes más largas, ya que las nuevas viviendas sociales también llegan más tarde.
Para los internacionales y expatriados que buscan en el mercado de alquiler neerlandés, estos retrasos significan menos opciones y una competencia más dura por las propiedades disponibles.
Cómo moverse en un mercado retrasado
Aunque los cambios sistémicos llevan tiempo, los inquilinos y posibles arrendatarios pueden tomar medidas para mejorar sus posibilidades:
Amplíe su área de búsqueda: Considere municipios vecinos o menos urbanizados donde los nuevos proyectos se completan más rápido.
Regístrese con antelación: Apúntese en las Woningcorporaties y en plataformas de alquiler como Luntero para recibir alertas cuando salgan nuevos anuncios.
Prepare la documentación: Tenga listo el comprobante de ingresos, referencias y un historial de alquiler para agilizar su solicitud.
Sea flexible en los tiempos: Si necesita una vivienda en cuestión de meses, busque stock existente en lugar de esperar nuevas construcciones.
Mirando hacia adelante: soluciones para acelerar la entrega
Expertos del sector y responsables políticos están explorando formas de reducir los plazos de construcción:
Permisos digitales: Portales de solicitud en línea optimizados pueden recortar los retrasos burocráticos.
Construcción modular: Módulos fabricados en fábrica y ensamblados in situ pueden acelerar los cronogramas generales.
Iniciativas de formación: Ampliar los programas de formación profesional para abordar la brecha de mano de obra en oficios.
Asociaciones público–privadas: Municipios que colaboran con promotores para acelerar proyectos de vivienda prioritarios.
Si estas medidas ganan tracción, podríamos ver reducciones significativas en el ciclo desde la concesión del permiso hasta la finalización en los próximos cinco años.
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