Solicitudes hipotecarias del tercer trimestre aumentan un 16% con compradores primerizos en alza

El mercado inmobiliario neerlandés sigue siendo dinámico y competitivo, y la Red de Datos Hipotecarios (HDN) informó un aumento interanual del 16% en las solicitudes hipotecarias registradas en el tercer trimestre de 2024. Se presentaron más de 134.000 solicitudes tanto para compras de vivienda como para aumentos hipotecarios, lo que supone un aumento significativo en comparación con el tercer trimestre de 2023. Este crecimiento subraya un renovado impulso en la adquisición de vivienda, particularmente entre los compradores primerizos, que ahora representan a más de cuatro de cada diez nuevos propietarios.

Aumento de solicitudes hipotecarias en todos los segmentos

Las cifras trimestrales de la HDN recogen casi toda la actividad hipotecaria en los Países Bajos, mostrando 83.600 solicitudes para nuevas compras de vivienda (el mercado de compradores) y 56.000 para aumentos hipotecarios (el mercado de no compradores). Dentro del segmento de compradores, quienes buscan una vivienda de mayor valor—propietarios que venden su inmueble actual para mudarse a una casa más cara—formaron el grupo más grande con 17.990 solicitudes. Mientras tanto, quienes recurren a un mayor endeudamiento para reformas encabezaron el mercado de no compradores con 22.370 solicitudes.

De media, los solicitantes de hipoteca pidieron financiación por €374.000, un 3% más que hace un año. Correspondientemente, el valor medio de la vivienda subió un 4% hasta €513.000. Estas cifras reflejan tanto el aumento de los precios de las propiedades como la disposición de los compradores a estirar sus presupuestos en un entorno competitivo.

El auge de los compradores primerizos

Una tendencia destacada en el tercer trimestre es la mayor presencia de compradores primerizos en el mercado de vivienda en propiedad. Según el Registro de la Propiedad, más del 40% de las viviendas vendidas en la primera mitad de 2024 fueron adquiridas por recién llegados, frente al 30% en 2018. Varios factores están impulsando este cambio:

• Compras conjuntas entre parejas: Los compradores primerizos adquieren cada vez más viviendas de forma conjunta, optando a menudo por casas adosadas que se mantienen dentro del presupuesto.
• Venta por parte de inversores: Una oleada de inversores que venden antiguos apartamentos de alquiler ha introducido en el mercado propiedades más asequibles, creando nuevas oportunidades para compradores de entrada.
• Mayor fluidez del mercado: El ascenso de propietarios a viviendas de mayor precio ha liberado más oferta, ya que quienes se mudan a casas más caras dejan disponibles las viviendas de entrada.

A pesar de estas señales positivas, los compradores primerizos aún enfrentan importantes dificultades de accesibilidad. Los altos precios de las viviendas y la exigencia de un pago inicial considerable siguen siendo barreras para muchos.

Variaciones regionales en el crecimiento de solicitudes

Los datos de la HDN revelan que la actividad hipotecaria aumentó en todas las provincias, lideradas por Utrecht y Drenthe en términos de crecimiento global de solicitudes. Sin embargo, las subidas de precio de la vivienda variaron entre regiones:

• Utrecht: Mantiene su condición de provincia más cara, con un valor medio de la vivienda de €608.200.
• Frisia y Groningen: Registraron los mayores aumentos porcentuales anuales, reflejando un creciente interés en las provincias del norte a medida que el teletrabajo y los factores de calidad de vida influyen en las decisiones de los compradores.

Estas tendencias regionales ponen de relieve la geografía cambiante de la demanda, ya que las presiones de accesibilidad en los mercados urbanos principales empujan a algunos compradores a explorar localidades menos costosas.

Persisten los desafíos de accesibilidad

Aunque más compradores primerizos están entrando al mercado, la accesibilidad sigue siendo una preocupación central:

• Altos precios medios: La brecha entre compradores primerizos y quienes escalan a una vivienda de mayor valor se ha ampliado. En el segundo trimestre de 2024, los propietarios que compraron una vivienda más cara de forma conjunta pagaron de media €640.000, casi €200.000 más que las parejas de primerizos.
• Ventaja patrimonial: Los propietarios que se mudan a una vivienda superior pueden aprovechar el patrimonio de sus viviendas actuales para obtener préstamos mayores, una ventaja que los primerizos no tienen.
• Requisitos de entrada: Las normas hipotecarias neerlandesas obligan a los prestatarios a cubrir no solo un pago inicial del 10% sino también los costes de transacción, elevando los gastos iniciales a casi el 15% del valor de la propiedad.

Iniciativas gubernamentales como la huurtoeslag (subvención de alquiler) no están disponibles para los propietarios, dejando a algunos compradores potenciales dependientes de la ayuda familiar o de sus ahorros para alcanzar el umbral financiero.

Qué significa para inquilinos y compradores potenciales

Para los inquilinos que consideran una futura compra, la dinámica actual del mercado ofrece tanto oportunidades como lecciones de precaución:

• Mayor oferta procedente de quienes escalan: Más propietarios que suben de categoría significan más viviendas de entrada disponibles en el mercado.
• Financiación competitiva: Los bancos siguen dispuestos a conceder préstamos, pero los prestatarios deben demostrar estabilidad de ingresos y un colchón de ahorros saludable.
• Momento del mercado: Monitorizar las tendencias de precios regionales puede ser rentable, ya que los puntos calientes emergentes pueden ofrecer mejor relación calidad-precio que los centros urbanos tradicionales.

Los compradores potenciales también deberían explorar los programas respaldados por el gobierno para compradores primerizos, como la Nationale Hypotheek Garantie (NHG), que puede reducir los tipos de interés y ofrecer protección adicional en situaciones económicas adversas.

Perspectivas para el cuarto trimestre y más allá

De cara al cuarto trimestre de 2024, los economistas esperan que las solicitudes hipotecarias se mantengan sólidas si los tipos de interés se estabilizan y se incorpora gradualmente nueva oferta de vivienda. No obstante, las presiones de accesibilidad y la evolución de la política monetaria serán variables clave. Si los bancos endurecen los criterios de concesión o los tipos vuelven a subir, el impulso entre los compradores primerizos podría ralentizarse.

Aun así, la movilidad ascendente de los propietarios y el creciente volumen de propiedades liberadas por inversores sugieren una canalización sostenida de viviendas de entrada. Para el mercado de alquiler, esto podría significar un aumento de la rotación de inquilinos a medida que más arrendatarios pasen a la propiedad.

Conclusión

El aumento del 16% en las solicitudes hipotecarias en el tercer trimestre y la creciente proporción de compradores primerizos señalan un mercado inmobiliario neerlandés más dinámico. Aunque los desafíos de accesibilidad persisten, el incremento de la oferta procedente de quienes escalan y las ventas de inversores están ayudando a los recién llegados a asegurar viviendas.

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