Solicitudes hipotecarias en el tercer trimestre aumentan un 16% con creciente presencia de compradores primerizos

El mercado inmobiliario neerlandés sigue siendo dinámico y competitivo, con la Red de Datos Hipotecarios (HDN) informando un aumento interanual del 16% en las solicitudes hipotecarias registradas en el tercer trimestre de 2024. Se presentaron más de 134.000 solicitudes para tanto compras de vivienda como para ampliaciones de hipoteca, marcando un repunte significativo en comparación con el tercer trimestre de 2023. Este crecimiento subraya un renovado impulso en la propiedad de vivienda, especialmente entre los compradores primerizos, que ahora representan a más de cuatro de cada diez nuevos propietarios.

Aumento de solicitudes hipotecarias en todos los frentes

Las cifras trimestrales de HDN capturan casi toda la actividad hipotecaria en los Países Bajos, mostrando 83.600 solicitudes para nuevas compras de vivienda (el segmento de compradores) y 56.000 para ampliaciones de hipoteca (el segmento de no compradores). Dentro del segmento de compradores, los compradores que escalan—propietarios que venden su vivienda actual para mudarse a una casa más cara—formaron el grupo más grande con 17.990 solicitudes. Mientras tanto, quienes recurren a mayor endeudamiento para reformas encabezaron el mercado de no compradores con 22.370 solicitudes.

En promedio, los solicitantes de hipoteca pidieron €374.000 de financiación, un 3% más que hace un año. Correspondientemente, el valor medio de una vivienda aumentó un 4% hasta €513.000. Estas cifras reflejan tanto el aumento de los precios de las propiedades como la disposición de los compradores a estirar sus presupuestos en un entorno competitivo.

El auge de los compradores primerizos

Una tendencia destacada en el tercer trimestre es la creciente presencia de compradores primerizos en el mercado de vivienda en propiedad. Según el Registro de la Propiedad, más del 40% de las viviendas vendidas en la primera mitad de 2024 fueron adquiridas por recién llegados, frente al 30% en 2018. Varios factores están impulsando este cambio:

• Compras conjuntas entre parejas: Los compradores primerizos compran cada vez más viviendas en conjunto, optando a menudo por casas adosadas que se mantienen dentro del presupuesto.
• Venta por parte de inversores: Una oleada de inversores que venden antiguos apartamentos de alquiler ha introducido propiedades más asequibles en el mercado, creando nuevas oportunidades para compradores de nivel inicial.
• Mayor fluidez del mercado: El ascenso de propietarios que cambian a viviendas más caras ha abierto más oferta, ya que quienes se mudan liberan propiedades de entrada.

A pesar de estas señales positivas, los compradores primerizos siguen enfrentando importantes obstáculos de accesibilidad. Los altos precios de las viviendas y la exigencia de un pago inicial considerable continúan siendo barreras para muchos.

Variaciones regionales en el crecimiento de solicitudes

Los datos de HDN revelan que la actividad hipotecaria aumentó en todas las provincias, con Utrecht y Drenthe a la cabeza en términos de crecimiento global de solicitudes. Sin embargo, las escaladas de precios de la vivienda variaron según la región:

• Utrecht: Mantiene su estatus como la provincia más cara, con un valor medio de la vivienda de €608.200.
• Frisia y Groninga: Registraron los mayores incrementos anuales de precios, reflejando un creciente interés en las provincias del norte a medida que el trabajo remoto y los factores de calidad de vida influyen en las decisiones de los compradores.

Estas tendencias regionales destacan la geografía cambiante de la demanda, ya que las presiones de accesibilidad en los mercados urbanos centrales empujan a algunos compradores a explorar localidades menos caras.

Persisten los desafíos de accesibilidad

Aunque más compradores primerizos están entrando al mercado, la accesibilidad sigue siendo una preocupación central:

• Altos precios medios: La brecha entre compradores primerizos y quienes escalan se ha ampliado. En el segundo trimestre de 2024, los compradores que escalan y compran de forma conjunta pagaron de media €640.000—casi €200.000 más que las parejas primerizas.
• Ventaja del capital propio: Los compradores que escalan pueden aprovechar el capital acumulado en sus viviendas actuales para obtener préstamos mayores, una ventaja que los compradores primerizos no tienen.
• Requisitos de pago inicial: Las normas hipotecarias neerlandesas exigen a los prestatarios cubrir no solo un pago inicial del 10% sino también los costes de transacción, elevando los gastos iniciales a casi el 15% del valor de la propiedad.

Iniciativas gubernamentales como huurtoeslag (subsidio de alquiler) no están disponibles para los propietarios, dejando a algunos compradores potenciales dependientes de la ayuda familiar o del ahorro para alcanzar el umbral financiero.

Qué significa para los inquilinos y compradores potenciales

Para los inquilinos que consideran una compra futura, la dinámica actual del mercado ofrece tanto oportunidades como lecciones de precaución:

• Aumento de la oferta por parte de quienes escalan: Más propietarios que suben de categoría significa más viviendas de entrada en el mercado.
• Financiación competitiva: Los bancos siguen dispuestos a conceder préstamos, pero los prestatarios deben demostrar una sólida estabilidad de ingresos y un colchón de ahorros saludable.
• Timing del mercado: Monitorizar las tendencias de precios regionales puede ser rentable, ya que los nuevos puntos calientes pueden ofrecer mejor relación calidad-precio que los centros urbanos tradicionales.

Los compradores potenciales también deberían explorar esquemas respaldados por el gobierno para compradores primerizos, como la Nationale Hypotheek Garantie (NHG), que puede reducir las tasas de interés y ofrecer protección adicional en descensos económicos.

Perspectivas para el cuarto trimestre y más allá

De cara al cuarto trimestre de 2024, los economistas esperan que las solicitudes hipotecarias se mantengan robustas si los tipos de interés se estabilizan y el nuevo stock de viviendas se incorpora gradualmente. Sin embargo, las presiones de accesibilidad y la trayectoria de la política monetaria serán variables clave. Si los bancos endurecen los criterios de préstamo o las tasas vuelven a subir, el impulso entre los compradores primerizos podría frenarse.

No obstante, la movilidad ascendente de los propietarios y el creciente volumen de propiedades liberadas por inversores sugieren una canalización sostenida de viviendas de entrada. Para el mercado de alquiler, esto podría significar un aumento de la rotación de inquilinos a medida que más arrendatarios pasan a la propiedad.

Conclusión

El aumento del 16% en las solicitudes hipotecarias en el tercer trimestre y la mayor participación de compradores primerizos señalan un mercado inmobiliario neerlandés más dinámico. Si bien persisten los desafíos de accesibilidad, el incremento de la oferta por parte de quienes escalan y las ventas de inversores están ayudando a los recién llegados a conseguir viviendas.

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