Los precios de la vivienda en Países Bajos suben un 7,8% en el T3 de 2025; ABN Amro prevé crecimiento continuo
Los precios de las viviendas de segunda mano en los Países Bajos aumentaron un 7,8% interanual en el T3 de 2025, hasta una media de 487.000 €. ABN Amro pronostica nuevas subidas de precios del 3% en 2026 y del 4% en 2027.
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Los precios de la vivienda en Países Bajos suben un 7,8% en el T3 de 2025: Tendencias y previsiones
El mercado de la vivienda neerlandés continúa atrayendo atención a medida que los precios suben. En el tercer trimestre (T3) de 2025, el precio medio de una vivienda de segunda mano en los Países Bajos alcanzó los 487.000 €—un 7,8% más que en el mismo periodo del año anterior, según Statistics Netherlands (CBS). Aunque el ritmo de crecimiento se ha moderado ligeramente respecto a trimestres anteriores, los factores subyacentes que impulsan la demanda siguen siendo fuertes. El gran banco neerlandés ABN Amro espera que los precios continúen subiendo—aunque de forma más moderada—hasta 2027.
Evolución de los precios en el T3 de 2025
En el T3 de 2025, los precios de las viviendas de segunda mano en los Países Bajos aumentaron un 7,8% interanual, marcando el incremento trimestral más lento desde principios de 2024. En términos intertrimestrales, los precios fueron un 1,8% superiores a los del T2. Las viviendas de nueva construcción también registraron fuertes subidas: los precios subieron un 7,4% interanual hasta una media de 523.000 €, una ligera moderación respecto al aumento del 8% registrado en el T2.
Los volúmenes de transacción reflejan estos movimientos de precios. Las ventas de viviendas de segunda mano aumentaron un 15,6% hasta casi 63.000 unidades, mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción cayeron un 12,7% hasta poco menos de 6.000 unidades. Esta caída en las ventas de obra nueva—la primera desde 2023—pone de relieve las continuas restricciones de oferta en el sector.
Factores que impulsan el crecimiento de los precios
Varios factores clave están alimentando el continuo aumento de los precios de la vivienda:
Oferta limitada: Las nuevas iniciaciones de vivienda han tendido a la baja desde 2023. Aunque existe una cartera de proyectos futuros, los plazos de ejecución de ocho a doce años retrasan la entrega de nuevas unidades.
Aumento de los ingresos: Un crecimiento económico moderado—previsto en el 1,2% en 2026 y el 1,4% en 2027—combinado con una inflación decreciente aumentará el poder adquisitivo de los hogares.
Tipos hipotecarios estables: A pesar de leves subidas de tipos a finales de 2025, los tipos de interés hipotecarios se han mantenido relativamente estables en los últimos doce meses, manteniendo los costes de endeudamiento manejables.
Estas dinámicas interactúan para sustentar una fuerte demanda de compradores, incluso cuando los costes de financiación elevados y criterios de préstamo más estrictos moderan algunos segmentos del mercado.
Perspectiva de ABN Amro: expansión moderada por delante
El Housing Market Monitor de ABN Amro proyecta que los precios de la vivienda aumentarán un 3% en 2026 y un 4% en 2027. El pronóstico del banco tiene en cuenta:
Un crecimiento económico y salarial continuo pero moderado
Una persistente falta de oferta de viviendas nuevas, especialmente en las grandes ciudades
Una ligera presión al alza sobre los tipos hipotecarios impulsada por los costes de endeudamiento de los gobiernos de la zona euro
Aunque se espera que la tasa de crecimiento de los precios se ralentice respecto a los aumentos de dos cifras de años anteriores, cada ganancia anual seguirá superando la inflación y el crecimiento salarial para muchos hogares, manteniendo los retos de asequibilidad.
Restricciones de oferta y la cartera de construcción
A pesar de los incentivos gubernamentales para los promotores y de procesos de permisos acelerados en algunos municipios (gemeenten), el número total de viviendas nuevas completadas sigue estando por debajo del objetivo. Las corporaciones municipales de vivienda (woningcorporaties) tienen dificultades para ampliar la oferta de alquiler asequible, y los promotores privados citan escasez de mano de obra y materiales.
Los largos tiempos de aprobación y las complejas normativas de ordenación territorial añaden retrasos. Incluso si la cartera de proyectos planificados avanzara sin interrupciones, el ciclo de planificación y construcción de ocho a doce años significa que el alivio para el mercado ajustado será lento.
Tipos hipotecarios y costes de financiación
El aumento de los rendimientos de los bonos gubernamentales en la zona euro sugiere que los prestamistas hipotecarios pueden trasladar los mayores costes de financiación a los prestatarios. Varios bancos importantes anunciaron modestos incrementos de tipos a finales de 2025, añadiendo alrededor de 0,1–0,2 puntos porcentuales a los productos hipotecarios estándar.
Un mayor coste de endeudamiento podría frenar la demanda entre los compradores primerizos, redirigiendo potencialmente a algunos hogares hacia la vivienda de alquiler. Sin embargo, la brecha de asequibilidad entre el alquiler y la propiedad sigue siendo estrecha en muchas regiones, manteniendo una demanda general fuerte en ambos segmentos.
Impacto en compradores, vendedores e inquilinos
Compradores: Quienes fijen tipos hipotecarios antes de nuevas subidas podrían beneficiarse, pero los precios de entrada más altos y los requisitos de pago inicial pueden excluir a algunos compradores por primera vez.
Vendedores: La fuerte demanda y el bajo inventario continúan favoreciendo a los vendedores, permitiendo transacciones más rápidas y ofertas múltiples en mercados calientes.
Inquilinos: A medida que la compra de vivienda se encarece, el alquiler sigue siendo una alternativa atractiva, especialmente para expatriados y jóvenes profesionales. El aumento de los precios de la vivienda también puede llevar a los propietarios a ajustar al alza las rentas, impulsados por las presiones de financiación y mayores costes de mantenimiento.
Qué significa esto para el mercado de alquiler
El aumento sostenido de los precios de venta tiene efectos en cadena sobre el sector del alquiler. La oferta limitada de viviendas asequibles puede empujar a más personas hacia el mercado de alquiler, aumentando la competencia por las propiedades de gama media y económica. Los propietarios pueden buscar compensar el aumento de las hipotecas y los costes de mantenimiento subiendo las rentas, aunque los controles de alquiler y las leyes de protección de los inquilinos siguen limitando los aumentos anuales en muchas zonas.
Para los inquilinos, será crucial conocer sus derechos y mantenerse informados sobre las tendencias del mercado. Plataformas como Luntero ofrecen listados actualizados y orientación legal para ayudar a los arrendatarios a navegar este entorno complejo.
Conclusión y llamado a la acción
El salto del 7,8% en los precios de la vivienda en los Países Bajos en el T3 de 2025 subraya el desequilibrio continuo entre la oferta y la demanda. Con ABN Amro pronosticando un crecimiento adicional—aunque a un ritmo más lento—compradores, vendedores e inquilinos deberán adaptar sus estrategias en un mercado definido por precios altos y un inventario limitado.
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