Los Países Bajos deben construir 1,2 millones de viviendas para 2040: Una hoja de ruta para la vivienda asequible
Los Países Bajos deben entregar 1,2 millones de viviendas nuevas para 2040, incluidas 700.000 unidades asequibles. Conozca los objetivos actuales, los retos y las estrategias para cerrar la brecha de vivienda.
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Por qué los proyectos de construcción de viviendas en los Países Bajos tardan más en completarse
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Los Países Bajos deben construir 1,2 millones de viviendas para 2040: Una hoja de ruta para la vivienda asequible
La escasez de vivienda en los Países Bajos ha alcanzado un punto crítico: entre 2025 y 2040, los Países Bajos deben entregar 1,2 millones de viviendas nuevas, incluidas unas 700.000 consideradas “asequibles”. Según un estudio reciente de ABF Research encargado por el Ministerio de Vivienda, este objetivo se traduce en aproximadamente 70.000 viviendas por año—una cifra ambiciosa pero alcanzable en comparación con la meta anual actual del gobierno de 100.000 unidades, que aún no se ha cumplido.
Este artículo explora el contexto de estos objetivos, define qué se considera vivienda asequible y describe estrategias prácticas que los municipios, los promotores y los responsables políticos pueden emplear para cerrar la creciente brecha en el mercado de la vivienda neerlandés.
El déficit creciente en la oferta de vivienda
En la última década, los Países Bajos han sufrido una creciente presión sobre su parque de viviendas. Los factores que impulsan la demanda incluyen el crecimiento de la población, la urbanización y los cambios en la composición de los hogares. En 2024, la oferta nacional de vivienda aumentó en 82.000 unidades—impresionante, pero aún insuficiente tanto respecto a la meta de 100.000 por año como al objetivo de 70.000 por año identificado por ABF Research como realista.
Sin un aumento significativo en la construcción, las listas de espera para la vivienda social se alargan, los precios de los alquileres suben y los compradores primerizos tienen dificultades para acceder al mercado. En muchas ciudades neerlandesas, las tasas de vacantes han caído por debajo del 1 %, lo que hace que las opciones asequibles sean escasas.
Metas gubernamentales frente al historial
Los acuerdos de coalición de los últimos gabinetes—especialmente Rutte IV—fijaron una meta anual de 100.000 nuevas viviendas, de las cuales dos terceras partes (alrededor de 66.000) se clasificarían como asequibles. Sin embargo, el consenso político sobre este número ha sido incierto:
VVD y CDA: Inicialmente defensores del objetivo de 100.000 unidades, ambos partidos han admitido desde entonces que puede no ser factible a corto plazo.
Gabinete Schoof I: Mantuvo la meta ambiciosa pero reconoció los obstáculos locales de permisos e infraestructura.
Ministerio de Vivienda: Ahora se inclina por una cifra más alcanzable de 70.000 viviendas por año, priorizando la calidad y la asequibilidad.
Lograr incluso 70.000 viviendas anuales exigirá una cooperación más estrecha entre el gobierno central, los municipios, las corporaciones de vivienda (woningcorporaties) y los promotores privados.
¿Qué se considera vivienda asequible?
ABF Research clasifica las viviendas “asequibles” en tres segmentos:
Vivienda social: Unidades en alquiler gestionadas por woningcorporaties a rentas reguladas. Estas residencias atienden principalmente a hogares de bajos y medianos ingresos.
Alquileres de mercado medio: Alquileres del sector privado con precios por debajo de la tasa de mercado pero por encima de los umbrales regulados de la vivienda social. Su objetivo es cubrir la brecha para quienes tienen ingresos medios.
Viviendas en propiedad por debajo de 390.000 €: Viviendas de entrada con precio igual o inferior a 390.000 €, accesibles para compradores primerizos con financiación hipotecaria estándar.
Según el crecimiento económico y los ingresos de los hogares, entre el 55 % y el 63 % de la nueva construcción deberá destinarse a vivienda asequible, lo que se traduce en 670.000–750.000 unidades en 15 años. Dentro de ese total, entre el 22 % y el 33 % debería ser vivienda social—alrededor de 280.000 a 400.000 unidades sociales.
Estrategias para alcanzar 1,2 millones de viviendas
Agilizar los procesos de permisos: Los trámites municipales de licencias a menudo tardan años, retrasando el inicio de los proyectos. Adoptar un enfoque de «ventanilla única» puede reducir la burocracia y acelerar las aprobaciones.
Rehabilitación de suelos industriales (brownfield): Convertir antiguos sitios industriales y zonas comerciales infrautilizadas en promociones residenciales. Esto limita la expansión urbana y aprovecha la infraestructura existente.
Asociaciones público‑privadas: Los acuerdos de codiseño entre las corporaciones de vivienda (woningcorporaties), los municipios y los constructores privados pueden reunir recursos. Los modelos de riesgo compartido fomentan la inversión en segmentos asequibles.
Técnicas de construcción innovadoras: La vivienda modular y prefabricada reduce los tiempos y los costes de construcción. Ensayos en ciudades como Utrecht han mostrado resultados prometedores para barrios modulares escalables y de alta calidad.
Incentivar los alquileres de mercado medio: Desgravaciones fiscales o subvenciones para propietarios privados que se comprometan a rentas limitadas pueden ampliar el segmento de mercado medio. Definiciones claras y una supervisión transparente son esenciales para evitar fugas hacia unidades de mayor precio.
Fortalecer la captura del valor del suelo: Cuando los municipios reclasifican terrenos para uso residencial, capturar una porción del incremento del valor del suelo puede financiar proyectos de vivienda social e infraestructuras esenciales.
Superar los desafíos clave
Escasez de mano de obra: El sector de la construcción afronta faltas de personal. Invertir en formación profesional y atraer trabajadores migrantes mediante esquemas de visados simplificados puede ayudar a cubrir la brecha.
Oposición a la planificación: A veces los residentes locales se oponen a la densificación o a nuevos desarrollos. La participación temprana de las partes interesadas, evaluaciones ambientales rigurosas y acuerdos de beneficios comunitarios pueden construir la licencia social.
Brechas de financiación: El aumento de las tasas de interés restringe el acceso a hipotecas para compradores primerizos. El gobierno podría considerar ampliar la huurtoeslag (subsidio de alquiler) o introducir nuevos productos de préstamo a bajo interés para construcciones asequibles.
Objetivos de sostenibilidad: Las nuevas construcciones deben alinearse con los objetivos climáticos. Incorporar diseños eficientes en energía, paneles solares y cubiertas verdes aumenta los costes iniciales pero reduce los gastos energéticos y las emisiones a largo plazo.
El papel de inquilinos, compradores y propietarios
Inquilinos: Los aspirantes a inquilinos deben inscribirse pronto en los municipios y en las corporaciones de vivienda (woningcorporaties). Conocer su posición en las listas de espera y comprender la elegibilidad para los alquileres de mercado medio puede acelerar la búsqueda.
Compradores primerizos: Vigile los anuncios de compra (购 (koop)) por debajo de 390.000 € y obtenga la preaprobación hipotecaria. Asociarse con asesores hipotecarios locales (hypotheekadviseurs) asegura que cumpla todos los requisitos.
Propietarios y promotores: Adopten proyectos de uso mixto que combinen unidades sociales, de mercado medio y a precio de mercado. Esta diversidad reparte el riesgo y fomenta comunidades inclusivas.
Conclusión
Satisfacer las necesidades de vivienda de los Países Bajos para 2040 es un desafío formidable. Sin embargo, con un objetivo pragmático de 70.000 viviendas por año, una definición clara de asequibilidad y estrategias colaborativas entre actores públicos y privados, el país puede cerrar la brecha. La vivienda social, los alquileres de mercado medio y las viviendas de entrada en propiedad juegan papeles vitales para garantizar que cada residente encuentre un lugar sostenible y asequible al que llamar hogar.
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Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento legal ni financiero.
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