El mercado de vivienda de Ámsterdam registra un aumento de anuncios mientras los precios bajan

El mercado inmobiliario neerlandés está experimentando un cambio notable en el tercer trimestre de 2025. Según la asociación de agentes inmobiliarios NVM, aproximadamente 46.000 viviendas y apartamentos salieron al mercado entre julio y septiembre—su nivel más alto desde 2008. En medio de este flujo, los precios promedio en Ámsterdam cayeron un 0,3 % por segundo trimestre consecutivo, ofreciendo una rara ventana de oportunidad para los compradores en la capital.

Récord de anuncios reduce la presión sobre los precios

A nivel nacional, el aumento de propiedades disponibles es una consecuencia directa de que los propietarios opten por vender. El crecimiento de la oferta total ha ayudado a moderar las subidas de precios, que aún aumentaron un 4,8 % interanual hasta situarse en una media de 496.000 € en los Países Bajos. Las regiones a lo largo de las fronteras norte y sur registraron los mayores incrementos, mientras que Ámsterdam rompió la tendencia con una modesta caída de precios.

Este incremento de inventario es una buena noticia para los potenciales compradores que han afrontado una competencia feroz en los últimos años. Más opciones significan menos guerras de ofertas, y el mayor volumen de viviendas de alquiler más pequeñas que pasan a la venta está influyendo de forma particular en la asequibilidad en los puntos urbanos calientes.

Por qué los propietarios están vendiendo propiedades

Nuevas regulaciones y un aumento de la tributación sobre los ingresos por alquiler han empujado a muchos inversores que compran para alquilar a salir del mercado. Normas más estrictas sobre los incrementos de renta, combinadas con impuestos a la propiedad más altos y costes de cumplimiento, están erosionando los márgenes de beneficio. Como resultado, en trimestres recientes se ha observado un aumento constante en la venta de apartamentos que antes estaban en alquiler, especialmente en Ámsterdam.

Este fenómeno está remodelando el mercado:

• Unidades más pequeñas y más asequibles: Muchos pisos en alquiler ofertados tienen precios de salida más bajos que las viviendas típicamente ocupadas por sus propietarios.
• Enfriamiento impulsado por la oferta: A medida que más viviendas inundan el mercado, la presión al alza sobre los precios disminuye.
• Cambio en la demografía de los compradores: Compradores primerizos y jóvenes profesionales están aprovechando estas propiedades relativamente accesibles.

La demanda de obra nueva sigue siendo fuerte

A pesar de la dinámica cambiante en las viviendas de segunda mano, la demanda de propiedades de obra nueva no muestra signos de disminuir. Sin embargo, los compradores obtienen menos espacio por su dinero que hace unos años. El apartamento nuevo medio ahora mide solo 73 metros cuadrados a un coste medio de 425.000 €. En contraste, un presupuesto similar habría asegurado aproximadamente 94 metros cuadrados en 2021. Incluso los balcones se han vuelto más compactos.

Los promotores citan el aumento de los costes de construcción y normas ambientales más estrictas como factores que están reduciendo los tamaños. Si bien el diseño moderno y la eficiencia energética siguen siendo atractivos, la tendencia hacia superficies más pequeñas continúa suscitando debate sobre la habitabilidad y el valor a largo plazo.

Llamamientos políticos para abordar la escasez de viviendas

Lana Goutsmits-Gerssen, jefa de la división de vivienda residencial de NVM, ha instado a los políticos neerlandeses a ir más allá de las promesas electorales e implementar políticas de vivienda efectivas. Su mensaje es claro: “El mercado no necesita promesas, sino políticas que funcionen. Las cifras muestran que se construyen muy pocas viviendas, el mercado de alquiler se está bloqueando y la asequibilidad sigue bajo presión.”

Con unas elecciones generales en el horizonte, los responsables políticos enfrentan una presión creciente para acelerar la construcción, agilizar los procesos de permisos y ofrecer incentivos tanto para desarrollos de vivienda social como privada.

Qué significa esto para compradores y arrendatarios

Para los futuros compradores, el clima actual ofrece tanto oportunidades como retos:

• Un acceso más fácil a los anuncios significa menos competencia y, potencialmente, mayor poder de negociación.
• Las viviendas de obra nueva aún exigen una prima por diseños eficientes energéticamente, aunque con menos espacio.
• Las unidades de segunda mano más pequeñas procedentes de propietarios que salen del mercado pueden servir como punto de entrada al mercado, de otro modo caro, de Ámsterdam.

Los arrendatarios también deben tomar nota. A medida que los propietarios convierten unidades de alquiler en viviendas ocupadas por sus propietarios, la oferta de alquiler a largo plazo se estrecha. Quienes busquen alquilar pueden enfrentarse a una mayor competencia o a alquileres más altos en zonas menos céntricas.

Mirando al futuro: equilibrar oferta y demanda

Las últimas estadísticas de NVM dejan claro que la oferta puede tener un efecto inmediato en la asequibilidad de la vivienda, especialmente en ciudades importantes como Ámsterdam. Sin embargo, las mejoras sostenibles dependen de un enfoque político coordinado que aborde tanto la escasez de oferta como la creciente demanda de viviendas eficientes energéticamente.

La inversión en vivienda social, los incentivos para promotores de tamaño medio y la planificación municipal (gemeente) agilizada son palancas clave. Mientras tanto, los arrendatarios deben permanecer atentos a los cambios en el inventario, y los compradores pueden aprovechar el excedente actual de anuncios antes de que el mercado se recupere.

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