Por qué eliminar gradualmente la deducción por intereses hipotecarios no hundirá los precios de la vivienda en Países Bajos, según el FMI
El Fondo Monetario Internacional (FMI) lleva tiempo señalando el impacto distorsionador de la deducción por intereses hipotecarios —conocida en neerlandés como hypotheekrenteaftrek— sobre los precios de la vivienda en los Países Bajos. En la reunión anual del FMI en Washington, Marnix van Rij, el director del fondo para los Países Bajos, afirmó que suprimir este beneficio fiscal no desencadenará un colapso repentino del mercado inmobiliario si se hace de forma gradual y junto con medidas para ampliar la oferta. En lugar de un shock en la riqueza de los propietarios, un enfoque por fases podría aliviar suavemente la presión sobre los precios y liberar miles de millones en ingresos públicos.
¿Qué es la deducción por intereses hipotecarios?
La deducción por intereses hipotecarios permite a los propietarios neerlandeses deducir los intereses pagados de su hipoteca de su renta imponible. Introducida en los años ochenta para fomentar la propiedad de vivienda, se convirtió en una de las subvenciones más generosas a propietarios en Europa. Sus críticos afirman que infla los valores de las propiedades al aumentar artificialmente la capacidad de endeudamiento de los compradores, dificultando la entrada al mercado de los compradores primerizos y de los inquilinos.
Evolución histórica y régimen actual
Desde 2001, los gobiernos sucesivos han recortado la deducción reduciendo el tipo impositivo máximo al que pueden recuperarse los intereses. Lo que antes permitía a los propietarios con altos ingresos deducir intereses al 52% se ha reducido gradualmente hasta el 40%. A pesar de estos recortes, el principio central sigue intacto y los costes fiscales anuales aún superan los €10.000 millones. Nunca se ha alcanzado un consenso político para abolirla por completo —hasta ahora.
Enfoque gradual del FMI para la eliminación
Marnix van Rij enfatiza que el momento es crítico. “Hay que verlo en un panorama más amplio. Por supuesto, también hay que abordar la oferta”, dijo en Washington. El FMI recomienda:
- Una eliminación a lo largo de varias décadas en lugar de una supresión de una sola vez.
- Reinvertir los ahorros fiscales en la oferta de vivienda y en alivios fiscales dirigidos.
- Coordinar con las estrategias municipales y nacionales de vivienda para acelerar la construcción de nuevas viviendas.
Al extender la eliminación durante, por ejemplo, 20–30 años, el impacto en los presupuestos mensuales sigue siendo modesto. Este camino gradual contrasta con las reversiones de política abruptas que podrían erosionar la riqueza de los propietarios y la confianza del consumidor.
Impacto potencial en los precios y la riqueza de los propietarios
El antiguo economista jefe de De Nederlandsche Bank, Job Swank, estimó que eliminar la deducción para préstamos nuevos de la noche a la mañana podría reducir los precios de la vivienda hasta un 30% en una década. Sin embargo, Van Rij apunta que “prácticamente nadie en la política apoya este escenario”. Una eliminación prolongada probablemente moderará el crecimiento de los precios en varios puntos porcentuales anuales, en lugar de provocar un fuerte descenso.
Los propietarios actuales verían una apreciación de su patrimonio más lenta, pero aún se beneficiarían de ganancias de precio a largo plazo. Mientras tanto, los compradores jóvenes y los inquilinos —los grupos más sensibles a los precios— podrían enfrentarse a un mercado más justo a medida que la inflación artificial de los precios se reduce.
Propuestas políticas y calendarios de eliminación
La actual temporada electoral neerlandesa ha dado un impulso sin precedentes al debate. Varios partidos ahora incluyen la abolición total en sus programas, aunque difieren en el calendario de retirada:
- Algunos partidos pequeños proponen un plazo de caducidad de 10 años.
- Las coaliciones centristas favorecen 20–30 años.
- Otros vinculan la eliminación a objetivos anuales de vivienda.
Las diferencias en los plazos importan. Un horizonte más corto aumenta la carga fiscal anual sobre los propietarios, mientras que un horizonte más largo diluye el impacto y ofrece más margen de maniobra para la adaptación del mercado.
Reinvertir los ingresos para apoyar a propietarios y aumentar la oferta
Eliminar gradualmente la deducción podría liberar un estimado de €11.000 millones anuales. El FMI sugiere que estos fondos se destinen a:
• Ampliar la construcción de vivienda social y asequible
• Reforzar los subsidios al alquiler (huurtoeslag) para inquilinos de bajos ingresos
• Reducir otros tipos impositivos para compensar los mayores costes hipotecarios
Redistribuir los beneficios fiscales de esta manera puede ayudar a amortiguar a los hogares frente a mayores pagos mensuales y, al mismo tiempo, abordar la aguda escasez de vivienda en los Países Bajos.
Encontrar un equilibrio en el mercado inmobiliario neerlandés
Una transición exitosa desde la deducción por intereses hipotecarios depende de una estrategia de dos frentes:
- Acción en el lado de la oferta: Acelerar los permisos, impulsar la construcción pública e incentivar a los promotores privados.
- Apoyo en el lado de la demanda: Alivios fiscales oportunos y subsidios dirigidos a los grupos vulnerables.
Solo combinando la reforma fiscal con un sólido flujo de nuevas viviendas pueden los responsables políticos garantizar el acceso y la asequibilidad para todos —tanto inquilinos como compradores—.
Conclusión
El mensaje del FMI es claro: eliminar la deducción por intereses hipotecarios no tiene por qué precipitar un colapso inmobiliario. Si se diseña como un proceso gradual de varias décadas y se combina con esfuerzos concertados para aumentar la oferta, el cambio de política puede estabilizar los precios sin socavar la riqueza de los propietarios. Redirigir los ahorros fiscales hacia la vivienda y un alivio fiscal más amplio ayudará a mantener la confianza del mercado y a promover un acceso equitativo.
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