¿Cuándo pueden los inquilinos reclamar daños emocionales según la ley de vivienda neerlandesa?
Alquilar una vivienda debería proporcionar confort y seguridad. Pero, ¿qué ocurre cuando defectos persistentes —techos con filtraciones, brotes de moho u olores insoportables— le dejan estresado, ansioso o incapaz de disfrutar su espacio habitable? En la ley neerlandesa, los inquilinos pueden solicitar compensación no solo por pérdidas materiales sino también por daños emocionales o “no materiales” (en neerlandés: affectieschade). Históricamente raras, estas reclamaciones están ganando terreno en disputas de arrendamiento a medida que los tribunales reconocen el impacto real de los defectos de la vivienda en la vida diaria.
Este artículo explica cuándo y cómo los inquilinos pueden reclamar daños emocionales, describe la base legal en el Artículo 6:106 del Código Civil neerlandés y ofrece orientación práctica para fortalecer su caso.
Entendiendo los daños emocionales (no materiales)
Los daños emocionales —también llamados daños no materiales o inmateriales— cubren perjuicios que son difíciles de cuantificar únicamente en dinero. Según la ley neerlandesa, esto incluye:
- Lesiones corporales (p. ej., problemas de salud por exposición al moho)
- Perjuicio reputacional (raro en casos de arrendamiento)
- Afectación personal grave (estrés, ansiedad, pérdida del disfrute)
Mientras que los daños materiales reembolsan costes concretos (reparaciones, alojamiento temporal), los daños no materiales compensan el dolor, el sufrimiento y la alteración de su bienestar.
Base legal: Article 6:106 BW
El derecho a reclamar daños no materiales se establece en el Artículo 6:106 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek, o BW):
"Anyone who in a manner wrongful toward another causes non-material damage is obliged to compensate that damage."
You can review the official text here: Article 6:106 BW.
En un contexto de alquiler, el arrendador (propietario o asociación de vivienda, incluida una woningcorporatie) debe mantener la propiedad en buen estado. Si surgen defectos y causan un daño personal grave, los inquilinos pueden solicitar:
- Reducción de la renta según el Artículo 7:228 BW, y
- Compensación por daños materiales y no materiales según el Artículo 6:106 BW.
Requisitos para una reclamación exitosa
No todo defecto de la vivienda justifica daños emocionales. Los inquilinos deben cumplir tres criterios básicos:
-
Responsabilidad del arrendador por el defecto
El defecto debe resultar de un incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento o reparación por parte del arrendador. -
Daño personal grave
Debe demostrar angustia o alteración genuina —más allá de una mera molestia— como problemas de salud, trastornos del sueño o incapacidad para usar espacios esenciales de la vivienda. -
Vínculo causal
Debe existir una conexión clara entre el defecto y su daño emocional.
Reunir sus pruebas
Los tribunales esperan pruebas sólidas. Formas útiles de evidencia incluyen:
- Informes médicos o evaluaciones psicológicas que vinculen su condición con el defecto
- Fotografías o vídeos fechados del defecto y su impacto
- Entradas de diario personales que describan la angustia diaria
- Quejas escritas y respuestas de su arrendador
- Declaraciones de testigos (p. ej., familiares o vecinos)
Ejemplos recientes de casos
Molestia por olor prolongada
Un inquilino soportó olores a aguas residuales durante más de dos años. El arrendador no solucionó el problema a pesar de informes repetidos. El tribunal concedió €4,000 en daños no materiales, señalando la grave pérdida de disfrute y la tensión mental —incluso cuando no se reclamó una reducción de la renta.
Comunidad de propietarios (VvE) que no actúa
En Ámsterdam, una comunidad de propietarios dejó de reparar una ducha y el sistema de calefacción. Los residentes vivieron sin instalaciones básicas durante un año. El tribunal concedió €30 por día por hogar, sumando más de €10,000 en daños emocionales.
Reclamación por daños por agua rechazada
Nuevos propietarios de un apartamento se enfrentaron a una gran filtración de agua que requirió reparaciones extensas y reubicación temporal. Aunque los costes materiales fueron totalmente compensados, el tribunal rechazó una reclamación de €50,000 por angustia emocional, fallando que la molestia no alcanzaba el umbral de “daño personal grave” del Artículo 6:106 BW.
Guía paso a paso para inquilinos
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Notifique el defecto por escrito
Envíe un aviso detallado a su arrendador o administrador de la propiedad. Guarde una copia y confirme la recepción. -
Documente el impacto
Fotografíe el defecto con regularidad y anote fechas, horas y el efecto sobre su salud o vida diaria. -
Solicite una acción correctiva
Pida formalmente las reparaciones dentro de un plazo razonable. Si se ignora, considere solicitar simultáneamente una reducción de la renta. -
Busque asesoramiento profesional
Un abogado especializado en vivienda o una asociación de inquilinos puede evaluar la solidez de una reclamación por daños no materiales. -
Presente su reclamación
Lleve su caso a los tribunales neerlandeses, aportando todas las pruebas y un cálculo claro de los daños no materiales. -
Considere la mediación
Muchas disputas se resuelven más rápido y con menores costes mediante mediación o una comisión de alquiler (huurcommissie).
Consejos prácticos y consideraciones
- Actúe rápidamente: la documentación oportuna fortalece su posición.
- Equilibre una reclamación de reducción de la renta con su reclamación por daños emocionales; los tribunales pueden ver las reclamaciones combinadas de manera diferente.
- Mantenga una comunicación clara con su arrendador: muestre disposición a resolver el problema de forma amistosa.
- Sea realista: la compensación por daños emocionales en los Países Bajos tiende a ser modesta en comparación con otras jurisdicciones.
Conclusión
Sí, los inquilinos en los Países Bajos pueden reclamar compensación por daños emocionales causados por defectos de la vivienda. La clave es cumplir el alto umbral del Artículo 6:106 BW con pruebas sólidas de daño personal grave. Si sufre estrés continuo o problemas de salud debido a la falta de mantenimiento de su vivienda por parte del arrendador, tome medidas proactivas ahora para documentar el problema y explorar sus opciones legales.
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